Industria imobiliară este sensibilă și urmează, cu o anumită întârziere, evoluția economiei; este influențată de ratele dobânzii și politica de finanțare în general, spune Adrian Crivii.
Chiar dacă România a avut în primele trimestre ale anului o evoluție economică pozitivă și perspectiva pentru anul următor era favorabilă, plouă cu vești proaste din multe alte direcții. Pe de o parte, sunt semnale negative din sfera construcțiilor – atât civile, cât și industriale -, dar și din zona de infrastructură.
În plus, nici instituțiile de finanțare nu au mesaje încurajatoare, iar evoluția economiei este fragilă, fiind influențată de conjunctura internațională.
O opinie mai optimistă are Alexandru Pricop, managing partner în cadrul Coldwell Bankers Affiliates of Romania (CBAR), care consideră că prețurile de tranzacționare ale apartamentelor din București nu vor suferi modificări semnificative în următoarele două luni și nici în primul semestru din 2012.
“Ultimele șase luni au adus o tendință certă de stabilizare a pieței”, spune Pricop.
Tot el precizează că stabilizarea se referă în special la segmentul locuințelor cu un preț similar celor care se încadrează în plafonul programului “Prima casă”, iar următoarele luni nu ar trebui să aducă schimbări semnificative.
“Așteptările cumpărătorilor și ale vânzătorilor diferă foarte mult”, declară Ioana Mihai, șefa departamentului de credite garantate din Banca Comercială Română (BCR), instituție care a acordat 17.300 de credite prin programul “Prima casă”, reprezentând un volum de 700 de milioane de euro.
Pe de o parte cumpărătorii așteaptă ca prețurile să mai scadă, în timp ce vânzătorilor prețurile de tranzacționare li se par prea mici.
Așa că, exceptând programul “Prima casă”, “numărul de tranzacții de pe piață este relativ redus”, punctează reprezentanta BCR.
Programul, argumentează ea, a adus cel puțin două avantaje majore față de creditele ipotecare standard: avansul mai mic (5% comparativ cu 15%) și nivelul costurilor creditului, care sunt limitate prin lege, sunt sub nivelul costurilor ipotecare standard.
Ca urmare, “clienții care îndeplinesc criteriile de eligibilitate ale programului «Prima casă» 4 vor opta în mod natural pentru acest tip de credit”, declară Mihai.
Factorul psihologic acționează și el ca o frână, cumpărătorii fiind mult mai reticenți în privința cumpărăturilor și, cu atât mai mult, în privința locuințelor, privite de cea mai mare parte a populației drept cea mai importantă investiție din întreaga viață.
Reprezentantul CBAR crede că piața este astăzi mult mai matură comparativ cu cea de dinaintea crizei economice; atât cumpărătorii, cât și vânzătorii au o percepție mai bună a valorii fie că e vorba de o proprietate sau de o sumă de bani.
Achizițiile nu se mai fac pe factori strict emoționali, iar sentimentul de exuberanță din 2004-2007, ca și cel de panică generală de la începutul crizei economice “au dispărut, lăsând mai mult loc factorului rațional”, spune Pricop.
Cu această temelie, chiar dacă perioada de boom nu se va întoarce, “se pot face afaceri, proiecte noi, există piață, există cumpărători”, adaugă Pricop. Trebuie doar ca produsul final să fie cel potrivit – ca suprafețe, finisaje, amplasare, promovare.
În opinia lui Pricop, 2012 ar putea aduce stabilizarea pieței rezidențiale dacă tendințele actuale se vor menține, iar climatul macroeconomic internațional nu va aduce un șoc similar falimentului Lehman Brothers. Sunt însă și păreri mai puțin optimiste.
După scăderi accentuate, care durează de aproape trei ani, “ne-am fi așteptat la o evoluție pozitivă a industriei imobiliare”, spune fondatorul Darian.
Compania pe care o conduce a avut în ultimii ani peste 50.000 de clienți persoane fizice pentru care au fost efectuate rapoarte de evaluare ale proprietăților imobiliare din toate zonele țării. El crede că nici în următoarele 6-12 luni nu vor apărea niciun fel de creșteri de preț “din cauza următorului val al crizei, care va afecta cu siguranță și România”.
De fapt, optimismul lipsește cu desăvârșire din previziunile mediului de afaceri, scenariile pentru viitorul apropiat fiind în cel mai bun caz rezervate.
Un minus de aproximativ 5% în primele șase luni ale anului viitor previzionează și reprezentantul CBAR, dar doar în segmentul de locuințe cu prețuri mai mari decât plafonul programului “Prima casă”.
Locuințele noi, proiecte care se încadrează în plafonul de TVA de 5% sau sunt apropiate de cel de la “Prima casă” vor afișa prețuri similare cu cele actuale.
Totuși, există factori externi care împiedică și vor împiedica reducerea prețurilor pentru proiectele începute în momente de boom. În categoria acestor factori, explică Pricop, sunt băncile finanțatoare, care nu sunt de acord cu scăderi prea mari sau cu costurile ridicate de investiție (teren sau construcție) care nu mai permit reduceri.
“Potențialul pieței nu-l vedem nici noi strălucitor”, spune și Lucian Cojocaru, vicepreședinte executiv al Volksbank România, responsabil cu activitatea de retail. În cazul Volksbank, cea mai consistentă felie a portofoliului este reprezentată de creditele de retail, dar banca nu s-a înscris în programul “Prima casă”.
Instituția a lansat recent în noua ofertă de produse creditul imobiliar “Casa”, destinat achiziției de imobile și refinanțărilor de credite imobiliare. Suma maximă acordată este de 250.000 de euro sau 1.000.000 de lei, dobânda este Euribor 3 luni plus 5,45% la euro și Robor 6 luni plus 2,95%, iar avansul minim este de 20% din prețul de achiziție/valoarea imobilului.
Despre așteptările pe care le are de la evoluția acestui nou produs, Lucian Cojocaru nu a dorit să facă niciun comentariu, spunând că “suntem după doi ani de pauză și astăzi nu pot să anticipez cum o să evolueze rețeaua noastră; chiar nu vreau să mă hazardez în previziuni”.
Politica conservatoare a Băncii Naționale a României – de temperare a creditării prin menținerea dobânzii de referință și noul regulament de creditare -, precum și proble mele pe care le au majoritatea băncilor europene, dar în special cele din Grecia, “fac să devină tot mai evidentă tendința de limitare a creditării și implicit a cererii pe piața imobiliară”, punctează Crivii.
Tot el menționează un alt semn ce demonstrează scăderea apetitului de creditare în continuare: creșterea ratei creditelor neperformante, care e cauzată și de instabilitatea cursului. Cumulat, toți acești factori “vor provoca cu siguranță o scădere a prețurilor, în special la terenuri de dezvoltare și locuințe”.