Fondurile de investitii isi amana intrarea pe piata imobiliara

Fonduri mari de investitii in domeniul imobiliar si-au amanat intrarea pe piata romaneasca, din cauza numarului scazut de proprietati de calitate superioara existente pe piata, se arata intr-un studiu al companiei imobiliare CB Richard Ellis. Nume precum Heitman, Europolis, ING Real Estate sau GE Capital Golub au analizat piata imobiliara din Bucuresti incepand de anul trecut, pe fondul cresterii ofertei de imobile, in paralel cu imbunatatirea riscului de tara si a evolutiei crescatoare a economiei.
Intr-adevar, oferta nu este inca bogata. Abia in acest an s-a incheiat prima tranzactie de mare amploare – cumpararea de catre compania austriaca de investitii CA Immo a imobilului de birouri Opera Center, cladire care gazduieste sediile unor companii multinationale ca ING, ricewaterhouseCoopers, GlaxoSmithKline.
“Cu numai cateva cladiri de clasa A in conformitate cu standardele internationale existente pe piata, majoritatea investitiilor s-au realizat cu cladiri inchiriate de clasa B sau cu proprietati rezidentiale, in acest caz investitorii fiind interesati mai mult de calitatea chiriasilor”, potrivit studiului CB Richard Ellis.
Altfel spus, fondurile mari de investitii si-au amanat intrarea pentru ca nu aveau prea multe alternative in care sa-si bage banii.
Cea mai mare parte a investitorilor in piata imobiliara afirma ca nu sunt interesati sa vanda, dar este clar ca scopul final al oricarui developer este de a vinde imobilul construit, in general dupa inchirierea acestuia, astfel incat, cu banii obtinuti, fostii proprietari pot dezvolta alte proiecte, ceea ce duce in final la cresterea pietei.
Nu numai fondurile de investitii apreciaza ca foarte putine imobile din Bucuresti sunt interesante, ci si analistii, ba uneori chiar developerii prezenti considera ca doar doua-trei centre de afaceri ar putea trezi interesul investitorilor institutionali straini, adica fonduri de pensii si fonduri de investitii, care aloca banii pe termene lungi. Acesti investitori cauta in general imobile de birouri de clasa A, a caror constructie a fost terminata, care sa fie inchiriate in totalitate, de preferat pe termene cat mai lungi.
In acest moment, pe piata Capitalei sunt doar cateva cladiri mari de clasa A complet inchiriate, iar dintre acestea World Trade Center sau Bucharest Financial Plaza au un actionariat complex care implica si statul, ceea ce face dificila o posibila vanzare.
Potentiale tinte sunt cladiri precum Europe House (sediul Orange, AIG Life, Microoft, HP sau Oracle), Neocity Tower (care gazduieste sediul Alpha Bank si a firmei de avocatura Nestor&Nestor Diculescu Kingston Petersen), iar surse din piata afirma ca proprietarii acestora au fost deja contactati de investitori straini.
Pe de alta parte, diferenta intre cerintele proprietarilor si oferta investitorilor este destul de mare. Pana anul trecut piata imobilelor de birouri din Bucuresti oferea unul dintre cele mai ridicate randamente din Europa, dar investitorii straini nu s-au inghesuit. De-abia cand randamentele au inceput sa mai scada, semn al stabilizarii pietei, au aparut si investitorii institutionali. Totusi, proprietarii centrelor de afaceri cer in prezent preturi ridicate, constienti fiind de lipsa alternativelor.
Mai mult decat atat, “exista o diferenta mare intre ratele de capitalizare solicitate de proprietari in cazul cladirilor de calitate superioara (12-13%) si cele cerute in cazul cladirilor de calitate inferioara, dar care au atras chiriasi cu contracte de inchiriere garantate pe termen lung (18-20%)”, afirma analistii CB Richard Ellis.
Piata locala de investitii este inca imatura, numarul tranzactiilor incheiate fiind inca destul de mic, concluzioneaza analistii.
bogdan.neagu@zf.ro