Spania se confruntă cu o nouă problemă: determinarea prețului real al caselor rămase goale și puse în vânzare în urma boom-ului imobiliar din 2007, scrie The Wall Street Journal.
Ministerul Lucrărilor Publice spaniol a declarat că prețul pe metru pătrat al caselor puse în vânzare a scăzut cu 11% față de maximul atins în 2007. Pe de altă parte, datele de la Tinsa, o companie de evaluare din Spania, recent cumpărată de către compania Advent International, a arătat o scădere de 18% în aceeași perioadă.
Analiștii, economiștii și chiar și proprietarii caselor aflate la vânzare consideră că datele care provin din partea guvernului și chiar a unor societăți mari de evaluare subestimează scăderea prețurilor imobiliarelor.
Acest lucru cauzează confuzie și îi îndepărtează pe investitorii care ar putea ajuta băncile să scape de numărul mare de case în posesia cărora au intrat. Discrepanțele sunt datorate în mare parte modului în care prețurile locuințelor spaniole sunt calculate, deoarece datele nu se bazează pe prețurile actuale de vânzare, ci mai degrabă pe evaluări făcute de companii private, care într-o piață aproape înghețată depind într-o mare măsură de prețul cerut de cumpărător. În acest caz, rezultatul este o variație a estimărilor valorilor caselor.
Aceste diferențe sunt importante pentru investitori, având în vedere starea economiei spaniole în contextul crizei financiare europene. Salvarea Greciei și cea a Irlandei nu au reușit să reducă îngrijorarea cu privire la răspândirea crizei în alte țări. Investitorii își fac griji acum cu privire la faptul că Portugalia va avea nevoie de ajutor extern și că următoarea țară vizată este Spania.
Boom-ul imobiliar din 2007 a ridicat prețurile locuințelor cu mai mult de 100%, potrivit unui studiu realizat de Luis Garicano, profesor la London School of Economics. Conform aceluiași raport, piața spaniolă a reprezentat două treimi din unitățile construite în Europa între 1999 și 2007.
În prezent însă, având în vedere variațiile de date, este greu să obții adevărata imagine a declinul prețului la locuințe și, implicit, a economiei Spaniei. Unul dintre riscuri este că incertitudinea cu privire la valorile proprietăților reale nu arată cantitatea de pierderi potențiale din bilanțurile bancare. Băncile dețin bunuri imobiliare în valoare de 60 mld. euro (82 mld. dolari), potrivit Băncii Spaniei. “Acest lucru ar putea însemna că băncile ar putea fi nevoite să facă provizioane mari pe o perioadă lungă de acum încolo”, a declarat Andrew Lim, analist bancar în cadrul Matrix Corporate Capital din Londra.
După orice boom există de obicei o incertitudine cu privire la prețul real al proprietăților din cauza unor factori precum transferurile neînregistrate sau sezonalitatea. Observatorii spun însă că în Spania aceasta este acută din mai multe motive.
Unul dintre factori este faptul că datele de la Ministerul Lucrărilor Publice din Spania provin de la o asociație de companii din acest sector. Acestea, majoritatea locale, urmăresc factori precum prețurile de vânzare ale unor proprietăți comparabile. Iar dacă această informație nu este valabilă, iau în considerare prețul cerut, care, în cele mai multe cazuri, nu a scăzut atât de mult ca prețurile de vânzare. În plus, sunt urmărite și amplasamentul, tipul proprietății și costul construcției, potrivit unui purtător de cuvânt de la o societate de evaluare.
Un alt indice oficial al prețurilor la case provine de la Institutul Național de Statistică al Spaniei și are la bază documente notariale de vânzare. Potrivit acestuia, prețurile au scăzut din 2007 până în primul trimestru al acestui an cu 11%, iar în cel de-al doilea trimestru și-au revenit cu 2%. Cu toate acestea, economiștii, agenții de vânzări și unii oficiali spun că prețurile notariale nu oferă adevăratele prețuri de vânzare, deoarece, în timpul negocierilor prețurile tranzacțiilor se pot schimba. Acest lucru poate duce la prețuri mai mici decât cele reale, pentru a minimiza taxele fiscale. Însă, numărul anual exact al acestor tranzacții este necunoscut.
Primul-ministru spaniol, José Luís Zapatero, a declarat că prețurile au atins pragul de jos și mai apoi au început să-și revină. Statisticile de la Ministerul Dezvoltării arată altfel însă, cu toate că rata trimestrială de declin a încetinit.
Mark Stucklin, directorul general al Insight, un site care vinde case și oferă informații despre achiziționarea de locuințe în Spania, a spus că este “o prăpastie între datele oficiale și realitate”. El, alți agenți real-estate și economiștii au spus că prețurile vor continua să scadă și în 2011, în condițiile în care Banca Spaniei face presiuni asupra sectorului bancar de a-și vinde proprietățile. De asemenea, aceștia au adăugat că lipsa de claritate la stabilirea prețurilor locuințelor îi sperie și pe eventualii investitori, care ar putea ajuta la recuperarea pieței imobiliare.