În ultimii zece ani pe piața imobiliară locală au fost ridicate peste 50 de centre comerciale, câteva sute de clădiri de birouri și hoteluri în toate orașele mari, dar primul proiect integrat de transformare radicală a unei zone centrale de mari dimensiuni va fi definitivat anul viitor, în cadrul complexului Palas din Iași.
Omul de afaceri Iulian Dascălu, cunoscut drept “regele mallurilor”, datorită celor patru proiecte Iulius Mall pe care le deține în portofoliu, a mizat toți banii strânși din închirierea centrelor comerciale din Iași, Timișoara, Cluj și Suceava într-un proiect de 260 de milioane de euro care cuprinde un mall, dar și trei clădiri de birouri, două hoteluri și un bloc cu apartamente.
Toate construcțiile noi, aflate în diverse stadii de finalizare, sunt legate de Palatul Culturii, un simbol al orașului Iași, printr-un parc de 50.000 de metri pătrați, cu patinoar, carusel de joacă, grădină de vară și un lac artificial cu foișor pentru ceremonii.
Alături de clădirile de birouri, denumite United Business Center, în care mai multe bănci sau companii IT au preluat deja spații și au început activitatea, parcul este de mai multe luni într-un stadiu avansat de realizare, modele de inspirație fiind grădinile palatelor Versailles, de lângă Paris, și Schönbrunn din Viena.
În condițiile în care acest gen de investiție nu generează lichidități direct, o parte dintre dezvoltatorii imobiliari locali lasă într-un plan secund amenajarea peisagistică.
Dascălu a alocat 2,5 milioane de euro pentru parc și a adus 120 de tiruri cu plante din Italia pentru ca în aprilie, când va fi deschis mallul, copăceii să fie bine prinși în pământ, iarba verde, iar aleile finisate atent. Zona de restaurante și cafenele a mallului va avea acces direct către parc, o parte din mese urmând a fi amplasate afară, iar sub toate aceste construcții se află una dintre cele mai mari parcări acoperite din România, cu 2.500 de locuri, distribuite pe cinci etaje subterane.
În ciuda crizei. Cum s-a suprapus un asemenea proiect peste cea mai grea perioadă a pieței imobiliare locale?
“Este un proiect startat înainte de criză și remodelat în timpul ei. Dacă nu era criză, reușeam să obținem contracte mai bune. Cu toate acestea, dacă retailerilor le va merge bine, ne va merge și nouă deoarece avem chirii procentuale. Pe de altă parte, la costurile de construire nu am avut reduceri spectaculoase de preț, dar nu am avut nici creșteri la ciment, fier sau piatră”, explică Dascălu. El așteaptă venituri anuale de circa 10 milioane de euro din închirierea spațiilor centrului comercial și a clădirilor de birouri, în timp ce mallurile Iulius îi aduc încasări anuale cumulate de peste 40 de milioane de euro.
Ieșeanul a venit cu fonduri proprii de peste 60 de milioane de euro în acest proiect, a mai atras peste 120 milioane de euro încă din 2008 de la UniCredit, dar și alte finanțări mai mici pentru proiecte punctuale. O altă sursă de venit provine din vânzarea unui hotel de 160 de camere din cadrul proiectului către un grup de oameni de afaceri ciprioți, tranzacție care ar putea depăși 15 milioane de euro.
În schimb, Dascălu nu se grăbește să vândă cele 40 de apartamente rămase în cadrul blocului cu 70 de unități, pentru care așteaptă “vremuri mai bune”. De altfel, aceasta este cea mai importantă modificare adusă de criză proiectului din Iași, care trebuia inițial să cuprindă 800 de apartamente. Blocarea segmentului rezidențial a însemnat “tăierea” a 700 de locuințe de pe hârtie.
De ce nu și în București? Unde în București ar putea fi realizat un proiect asemănător și de ce nu au fost realizate până în prezent astfel de dezvoltări?
“De ce nu am văzut și alte dezvoltări similare? În principal din cauza faptului că nu oricine poate începe o astfel de investiție. Ea este complicată atât prin valoarea ei, care solicită un dezvoltator cu experiență și parteneriate solide cu finanțatorii, cât și prin adaptabilitatea la evoluția pieței. Un astfel de concept durează câțiva ani și poate suferi modificări din mers, fiind expus schimbărilor de piață succesive ce intervin în mod natural”, apreciază Raluca Laudoniu, head of Building Surveying Services în cadrul firmei de consultanță imobiliară Colliers International.
Cel mai mare proiect mixt din București este ansamblul Băneasa, unde se află cel mai mare parc comercial din țară, câteva sute de apartamente și două clădiri de birouri. Aceste construcții sunt însă realizate pe suprafețe foarte largi de teren, de-a lungul șoselei București-Ploiești, fără a fi compacte, astfel că accesul pietonal de la birouri la centrul comercial, spre exemplu, este greu de realizat. Proiectul lui Gabriel Popoviciu se desfășoară pe un teren de 20 de ori mai mare decât cel din Iași, dar nu a fost încă definitivat, iar ritmul de dezvoltare a zonelor de birouri și rezidențial a fost încetinit puternic.
Pe de altă parte, companiile TriGranit din Ungaria și Plaza Centers din Israel s-au asociat în urmă cu mai mulți ani cu autoritățile locale pentru dezvoltarea unor proiecte mixte de-a lungul Bulevardului Unirii, respectiv în zona Eroilor, investiții care au fost înghețate total de criză, dar și de neînțelegerile privind obținerea terenurilor și autorizațiilor necesare construcției. În aceste condiții, Esplanada și Dâmbovița Center, proiecte estimate fiecare la circa un miliard de euro, de patru ori mai scumpe decât Palas Iași, vor continua să rămână la stadiul de planșete colorate pentru mulți ani, iar terenurile din centrul Capitalei de peste zece hectare fiecare își vor păstra aspectul cenușiu și inutilitatea.
“Nu există în acest moment nicio similitudine cu orice proiect actual din București. Bucureștiul ar suporta un astfel de centru și poate cel mai potrivit loc ar fi cel al proiectului Esplanada de pe Bulevardul Unirii, dacă acesta s-ar realiza. Pentru un astfel de mix este nevoie însă de un teren relativ central, de un pol cultural tradițional, care ar putea fi Unirii și centrul vechi, suficient de mare încât să permită prezența unui mall, a unui retail parc, a unei zone de entertainment, a unui hotel și a unor clădiri de birouri”, mai spune consultantul Colliers.
Al cincilea mall din Iași. Proiectul Palas, dar și experiențele precedente cu mallurile dezvoltate de Iulian Dascălu, au convins retaileri precum Auchan, H&M și C&A să semneze pentru spații, iar spaniolii de la Inditex vor deschide de asemenea magazine în mall, deși sunt deja prezenți și în Iulius Mall Iași, dă asigurări Dascălu.
La începutul lunii noiembrie, cu șase luni înaintea deschiderii mallului, gradul de ocupare al mallului este de circa 80% și, în ciuda faptului că în Iași mai sunt funcționale patru centre comerciale, Dascălu consideră că 98% din spațiile proiectului Palas vor fi ocupate în ziua deschiderii.
]”Partea comercială a proiectului totalizează o suprafață închiriabilă de 54.300 de metri pătrați. Amplasamentul, conceptul, suprafața închiriabilă, precum și retailerii anunțați conferă proiectului un caracter dominant pe piața locală, astfel încât Palas este de așteptat să devină principala destinație de cumpărături din zona Iașiului. Deschiderea Palas va avea un impact puternic pe piața locală, urmând să determine schimbări de concept, mix de domenii și chiriași pentru celelalte centre comerciale existente sau planificate”, consideră Cristina Dumitrache, directorul departamentului de centre comerciale din cadrul firmei de consultanță Cushman & Wakefield.
Iașiul are în acest moment patru centre comerciale – Iulius Mall, Felicia Shopping Center, Era Shopping Park și Moldova Mall – cu o suprafață închiriabilă totală de 87.000 de metri pătrați, dar nu este în topul celor mai aglomerate orașe cu centre comerciale din România, Suceava, Aradul sau Constanța având în prezent stocuri mai mari raportat la numărul de locuitori.
“Stocul de 87.000 de metri pătrați de spații comerciale din Iași corespunde unei densități de 276 de metri pătrați la 1.000 de locuitori, care plasează orașul pe locul 16 în România. Deschiderea proiectului Palas va aduce o creștere cu 62% a suprafeței de centre comerciale din Iași, până la 141.300 de metri pătrați, precum și poziția a opta în România din punctul de vedere al densității de centre comerciale, cu o rată de 448 de metri pătrați la 1.000 de locuitori”, potrivit datelor Cushman & Wakefield.
Iașiul, hub IT? În ceea ce privește spațiile de birouri, Iașiul are un stoc de circa 100.000 de metri pătrați, de circa 20 de ori mai mic decât în București. Pe lângă clădirile realizate de Dascălu în Palas, și compania Tester Group a finalizat recent o clădire nouă de birouri, destinată în primul rând start-up-urilor, ținând cont că a fost realizată și prin atragerea fondurilor europene.
Dan Zaharia, leasing manager al birourilor din Palas Iași, încearcă să promoveze orașul drept destinație pentru companiile din industria IT și outsourcing, datorită celor peste 1.000 de absolvenți care ies anual de pe băncile facultăților cu profil IT din Iași, precum și a vitezelor ridicate de conectivitate din oraș.
“În București există oameni competenți în domeniu interesați să se întoarcă acasă. Migrarea forței de muncă poate rezolva problema, mai ales că investitorii în prezent sunt interesați de pătrunderea în provincie. Bucureștiul și Timișoara sunt foarte aproape de pragul de saturație și de aceea ne orientăm în alte direcții, iar Iașiul este pe lista scurtă pentru mulți clienți pe care îi reprezentăm. Există multe companii interesate să-și deschidă operațiuni la Iași în viitorul apropiat”, a spus Lori Collin, head of tenant representation și Senior Consultant în cadrul firmei de consultanță Jones Lang LaSalle, prezentă la un eveniment organizat la Iași.
Printre chiriașii anunțați deja în birourile lui Dascălu din Iași se numără băncile Volksbank și Raiffeisen, firma de asigurări Groupama, dar și firme din industria tehnologică, precum Amazon și Endava.
Proiect amânat și contestat. Realizarea proiectului Palas nu a fost un proces ușor, atât fizic, ținând cont că proiectul are o suprafață construită de 320.000 de metri pătrați, cu 10.000 mp mai puțin decât Palatul Parlamentului din București, dar și din cauza contestațiilor legate de asociere.
Dascălu a intrat în parteneriat cu Consiliul Local Iași, care i-a cedat terenul în schimbul a 25% din profitul net al proiectului, dar oameni de afaceri printre care Zaharia Schrotter, soțul creatoarei de modă Irina Schrotter, și Dănuț Prisecariu, un important proprietar de hoteluri din oraș, au contestat asocierea.
Prisecariu chiar a obținut anul trecut la Curtea de Apel Oradea anularea hotărârii de asociere între Consiliul Local și Dascălu, datând din 2004, sentință care a fost atacată mai departe, aflându-se pe rolurile instanțelor din București și Cluj.
Cu asocierea semnată în 2004 și lucrările începute în 2007, întregul proiect Palas ar trebui finalizat în 2012, la o distanță de opt ani.
Fără a da verdicte privind legalitatea proiectului, Palas este un complex care îi lipsește și Bucureștiului, iar deocamdată niciun dezvoltator nu pare suficient de încăpățânat să se lupte pentru avize, finanțare și clienți într-o investiție care ar muta Capitala spre un alt nivel, cum au făcut-o și Arena Națională, Pasajul Basarab sau alte obiective finalizate în oraș.