Preturile in crestere si oferta relativ scazuta de pe piata birourilor din Bucuresti schimba directia de orientare pentru companiile in faza de start-up, cu o putere financiara redusa, sau pentru cele care vor sa isi asocieze imaginea cu un stil arhitectonic deosebit, pe care imobilele moderne din sticla si otel nu il ofera. Imobilele vechi, pe lsnga valoarea istorica pe care o au, capata o noua valoare ce deriva din interesul crescand pentru acest tip de imobile al caselor de avocatura, al companiilor de publicitate sau al firmelor de consultanta.
“Vilele sunt preferate in special de catre institutiile financiare si bancare, de asigurari sau de consultanta, de avocatura, atat companii multinationale cat si nationale”, este de parere Adrian Nicolescu, manager al departamentului de evaluare in cadrul companiei imobiliare Eurisko . Nu in ultimul rand, institutiile diplomatice sunt printre cei mai importanti clienti pentru acest segment al ofertei imobiliare, afirma Nicolescu. Cei care prefera aceste vile istorice, cu o arhitectura reprezentativa, isi doresc in general si o imagine distincta, personalizata, pe care doar acest tip de locatii o poate oferi. In general, este preferata inchirierea sau achizitionarea intregii cladiri de catre un singur beneficiar, tocmai pentru a accentua asocierea imaginii companiei cu cea a unei locatii de exceptie.
Centrul istoric al Bucurestiului, zona cu cel mai mare potential
Zona din Bucuresti cu cel mai ridicat potential, in ceea ce priveste cladirile vechi ce pot fi restaurate si introduse pe piata imobiliara a spatiilor comerciale, este Centrul Istoric al capitalei, alcatuit din strazile din jurul Bancii Nationale, sustine Ioana Momiceanu, director general la CB Richard Ellis Romania.
“Zona cu cel mai mare potential arhitectonic din Bucuresti, se afla in partea centrala, situata in interiorul limitelor de protectie a valorilor istorice si arhitectural urbanistice”, afirma Nicolescu. Aceasta zona contine majoritatea monumentelor istorice si de arhitectura inscrise sau propuse in lista monumentelor. Delimitarea zonei cuprinde doua segmente separate de bulevardul Bratianu: segmentul Lipscani (Doamnei, Bratianu, Splaiul Independentei, Calea Victoriei) si segmentul Sf. Gheorghe (Coltei, General Florescu, Radu Calomfirescu, Hristo Botev, Calarasi, Baratiei, Elias). Cele doua segmente formeaza nucleul istoric al Bucurestiului, conform Planului Urbanistic al Primariei Bucuresti.
In ceea ce priveste imobilele vechi, daca aspectele legate de titlul de proprietate sunt clare, valoarea investitiei pentru consolidarea, refacerea si modernizarea instalatiilor si reamenajarea spatiilor cu pastrarea caracteristicilor si aspectului initial, este foarte ridicata, ceea ce face ca acest tip de proprietati sa nu reprezinte o piata activa si, deci, nu se poate vorbi de valori de piata, apreciaza directorul de la CB Richard Ellis.
Vilele istorice sunt un segment destul de restrans, “interesante” pentru firmele de avocatura, marketing, ambasade, dar nu in ultimul rand pentru investitori, mai spune Momiceanu.
In momentul de fata, unele monumente sunt ocupate de catre institutii (Ministerul Agriculturii, CEC, Muzeul de Istorie Nationala), deci nu intra in circuitul pietei imobiliare. Altele sunt revendicate sau deja apartin unor firme sau persoane fizice, fiind disponibile pe piata inchirierilor sau a vanzarii. In acest ultim caz, astfel de proprietati au o atractivitate foarte mare prin reprezentativitatea lor, fiind preferate pentru amenajarea unor sedii bancare, avocatura, consultanta, etc. Un impediment in dezvoltarea acestor imobile este necesitatea aprobarilor urbanistice pentru schimbarea destinatiei finale sau a efectuarii eventualelor modernizari.
Pentru stil si locatie, pana la 2 milioane de euro
Cladirile vechi, cu o structura si o locatie buna, pot avea chirii sau pret la vanzare pe metru patrat chiar la nivelul birourilor de clasa B. In cazul cladirilor depreciate, acestea au o valoare mai mare decat al altor imobile vechi, neprotejate prin lege, datorita valorii adaugate de stilul arhitectural, alaturi de locatie.
Preturile de vanzare sunt in functie de locatie, suprafata si conditia in care se gaseste proprietatea la momentul cumpararii, si variaza, de obicei, intre 500.000 si 2.000.000 de euro. Chiriile unor astfel de imobile variaza in functie de amplasarea si suprafata obiectivului, si sunt cuprinse intre 5.000 si 20.000 de euro pe luna.
Nivelul chiriei pe piata birourilor de clasa B sau neconventionale ar putea inregistra o scadere spre sfarsitul intregului an, datorita cresterii ofertei prin renovarea cladirilor vechi ce apartineau statului, sustine studiul pietei imobiliare din Bucuresti intocmit de compania Colliers International. La inceputul anului, chiriile pentru spatiile clasa B variau intre 10 si 14 euro/mp/luna, in timp ce cheltuielile cu serviciile si intretinerea acestui tip de spatii se situau intre 1,5 si 2,5 euro/mp/luna.
“Micul Paris” mai are un cuvant de spus
Desi vremurile cand Bucurestiul era numit “Micul Paris” au trecut de mult, Capitala are inca o serie de vile cu o valoare arhitectonica deosebita, care uneori sunt percepute ca mastodonti fara utilitate imediata. In ciuda vechimii lor, aceste proprietati pot indeplini functiile unei cladiri moderne, fiind transformate in sedii de companii, asa cum s-a intamplat cu fostul Palat Regal, care a devenit sediul companiei ING, arata Colliers. Imobilul, construit pe un teren de 8.200 de metri patrati pe Bulevardul Kiseleff, a fost donat guvernului roman si a servit, in trecut, ca spital si resedinta diplomatica. Conceputa in 1927 de Grigore Cerchez, arhitectul Palatului Cotroceni, cladirea este sediul bancii din 1997. Unele dintre vilele de pe Bulevardul Lascar Catargiu au trecut prin aceeasi schimbare-din imobile rezidentiale in imobile destinate circuitului comercial, intr-un mod care le-a pastrat unicitatea si stilul unic. Din vile care au apartinut statului, utilizarile curente variaza de la birouri administrative la institute sau muzee. Un bun exemplu este Casa Enescu, cunoscuta drept “Casa cu lei”. Acest palat a fost construit la inceputul secolului al 20-lea si a apartinut unuia din cei mai bogati oameni ai vremii-Gheorghe Grigore Cantacuzino. Un alt exemplu este Palatul Sutu, in care a fost amenajat un muzeu.
Unele proprietati, cum ar fi Hanul lui Manuc, au reusit sa isi pastreze destinatia originala. Vechi de aproape 200 de ani, Hanul a apartinut unui comerciant si om politic al secolului al 19-lea, Emanuel Manuc Bey. Imobilul inca mai adaposteste un restaurant si un hotel. Alte proprietati au fost transformate in restaurante, cum ar fi Casa Oamenilor de stiinta.
Printre companiile care ocupa astfel de imobile se numara Rohde & Schwartz, Sanoma Hearst, Saatchi & Saatchi si Ogilvy & Mather, precum si majoritatea ambasadelor.
alexandru.cerchez@zf.ro