Pe scurt, fără a intra în detalii, atunci când proprietarul clădirii este persoană fizică, impozitul este de 0,1% aplicat asupra unei valori impozabile fixe (în funcție de tipul construcției) și ajustat cu câțiva coeficienți în funcție de amplasare (rang localitate, zona în localitate), vechime, numărul de proprietăți deținute, în timp ce atunci când proprietarul clădirii este persoană juridică, impozitul este între 0,25% și 1,8% din valoarea contabilă a clădirii, sau între 5% și 10% dacă imobilul nu a fost reevaluat în ultimii 3 ani.
Un calcul simplu ne arată că persoana fizică va plăti, pentru aceeași clădire, situată în centrul Bucureștiului, de cel puțin 10 ori mai puțin impozit decât persoana juridică. Factorul este de numai 10 doar dacă aplicăm coeficienții maximi de corecție pentru zonă (2,6) și număr de clădiri deținute (3) și dacă în cazul persoanei juridice valoarea contabilă este la preț de construcție și nu calculată în funcție de DCS. În caz contrar, impozitul plătit de persoana fizică poate fi și de 100 de ori mai mic decât cel plătit pentru aceeași clădire de persoana juridică.
Poate că unora un impozit de 1,5% li se va părea mic. Procentul poate părea mic, baza de aplicare a acestuia este însă una foarte mare. Chiar și luând în considerare un randament al investiției de 9% (în 2006 coborâse până la 6%), impozitul de 1,5% este echivalent cu 2 luni de chirie, ceea ce înseamnă un impozit de 16,6% pe venit, nu pe profit. Sunt foarte multe investiții în imobiliare care nici măcar nu generează o marjă de profit de 16,6%, ceea ce înseamnă că impozitul de 1,5% este în realitate unul uriaș!
Care sunt implicațiile acestui sistem arhaic, anticompetitiv, care afectează în mod serios dezvoltarea sănătoasă a unei piețe atât de importante?
Să enumerăm doar câteva:
-
în primul rând, creează o distorsiune concurențială evidentă între persoanele fizice și cele juridice pe piața închirierilor. Impozitul plătit de companie va echivala cu cel puțin chiria pe 2 luni, sau chiar 4 luni în unele cazuri;
-
în al doilea rând, descurajează companiile să investească în clădiri eficiente energetic! Acestea costă mai mult, deci și impozitul este mai mare. Prin urmare, clădirea devine mai puțin competitivă. Iar acest lucru se întâmplă în condițiile în care aceleași autorități locale beneficiare cheltuiesc sume importante (din impozitele noastre) pentru reabilitarea termică a blocurilor de locuințe;
-
în al treilea rând, descurajează companiile să investească în clădiri frumoase, mai scumpe decât cuburile care ne înconjoară;
-
în al patrulea rând, a împiedicat apariția investitorilor care să dezvolte spații rezidențiale pentru închiriat. Costul suplimentar ce ar trebui să fie transferat chiriașului ar fi uriaș, imposibil de plătit de piață. Anunțurile pe care le vedem în ultima perioadă pentru închirieri de apartamente sunt, în marea lor majoritate, închirieri forțate de lipsa cumpărătorilor pentru apartamentele nou construite, iar dezvoltatorii nu fac acest lucru pentru profit, ci doar pentru a reduce pierderile;
-
creează o problemă severă privind organizarea planului de afaceri, deoarece impozitul va fi recalculat la cel puțin fiecare 3 ani, reevaluările depinzând de evoluția pieței (imprevizibilă);
-
a generat o modificare a comportamentului investitorilor, în sensul că majoritatea clădirilor valoroase nu au fost vândute direct, ci prin companiile care le dețineau, ceea ce în multe cazuri a complicat structura de finanțare, dar a dat și un imbold “parcării” profitului prin Cipru, Luxemburg sau prin alte țări mai deștepte decât noi…
- creează probleme inclusiv autorităților locale, pentru că și veniturile lor din impozit depind de fluctuațiile pieței sau de iscusința proprietarului în a reduce valoarea contabilă a clădirii.
Cam multe probleme pentru un singur impozit… Cum ar putea ele să fie rezolvate fără să perturbe veniturile la bugetele locale?
În primul rând, ar trebui să ne punem o întrebare de bun-simț: de ce impozitul pe clădiri trebuie să fie mic pentru persoanele fizice și mare pentru companii? Răspunsul ar putea ține de capacitatea de plată a populației și de faptul că statul dorește să mențină impozitele pentru locuințele populației la un nivel redus, în așa fel încât impozitul pentru locuință (aceasta satisfăcând una din nevoile de bază ale cetățeanului) să poată fi plătit de toată lumea, inclusiv de cetățenii cu venituri foarte mici.
Apar însă câteva probleme: aceeași nevoie de bază a omului este satisfăcută și de o locuință construită sau achiziționată de o companie pentru a fi închiriată. De ce ar trebui ca impozitul să fie de câteva zeci de ori mai mare? Și mai apare o problemă: foarte multe imobile cu destinație comercială (magazine, birouri, hoteluri, depozite) sunt deținute de persoane fizice, nu de companii. Ce justifică un impozit de câteva zeci de ori mai mic?
Personal, consider că o diferențiere a impozitului trebuie făcută, dar nu în funcție de proprietar, ci în funcție de destinația/folosința imobilului. Impozitul mic, similar cu ceea ce există în acest moment în cazul persoanelor fizice, ar trebui să se aplice tuturor imobilelor cu destinație de locuințe și care sunt folosite în acest sens, iar un alt impozit, mai mare, ar trebui să fie aplicat pentru toate spațiile cu altă destinație decât cea de locuințe sau în cazul spațiilor cu destinație de locuințe, dar care sunt folosite ca locuri de desfășurare a activității de către comercianți sau prestatori de servicii.
În plus, consider că pentru ambele categorii de clădiri, baza impozabilă trebuie să fie aceeași, respectiv o valoare impozabilă fixă (similară cu valorile care se aplică acum pentru persoane fizice), în funcție de tipul clădirii, valoare ce poate fi corelată cu un cost mediu de construcție pentru respectivul tip de clădire. Diferențierea impozitului ar trebui făcută doar prin cote diferite de impozitare pentru cele două categorii de imobile.
Câte din dezavantajele menționate anterior ar mai exista? Niciunul! Și atunci, de ce nu se face nimic în acest sens, mai ales că propunerea se află pe masa autorităților de cel puțin trei ani? Greu de răspuns la această ultimă întrebare cu argumente logice. Cred că motivele trebuie căutate mai degrabă la nivelul interesului personal al investitorilor “pe persoană” proprie sau prin interpuși, investitori cu putere de lobby și interes în a păstra statu quo-ul păgubos de astăzi…