Țările din estul continentului au beneficiat în anii de creștere economică de fluxuri de capital în valoare de zeci de miliarde de euro, care au alimentat piața imobiliară din regiune și au multiplicat numărul spațiilor comerciale, industriale și de birouri construite, generând în același timp și o explozie a prețurilor.
La sfârșitul lui 2008, când criza economică mondială a lovit regiunea, investitorii străini au luat însă o pauză, dar acum încep să își canalizeze din nou banii către Europa Centrală și de Est deoarece se așteaptă ca prețurile să urce pe fondul revenirii cererii din partea companiilor care vor să își relocheze aici operațiunile.
Investitorii care au participat la un studiu publicat în octombrie de compania de consultanță imobiliară Colliers International au spus că intenționează să-și crească sau cel puțin să-și mențină portofoliile imobiliare din țările est-europene în următorul an, ținta preferată a acestora fiind piața de birouri din Varșovia. De asemenea, țări precum Cehia, România, Rusia sau Ucraina au reintrat în atenția investitorilor, aceștia căutând oportunități pe segmentul spațiilor de birouri și cel al spațiilor comerciale.
Capitalele din Europa de Est trebuie însă să lupte pentru banii investitorilor străini cu regiuni emergente din Asia de Sud-Est sau America Latină, dar și cu metropole dezvoltate, precum Londra, Chicago, Singapore sau Hong Kong.
Potrivit studiului Colliers, 78% dintre investitorii chestionați au spus că intenționează să-și extindă portofoliile de active imobiliare în Europa Centrală și de Est, în timp ce doar 9% ar vrea să-și reducă expunerea în regiune în perioada următoare. În paralel, 13% dintre repondenți spun că în prezent caută soluții de rebalansare a portofoliului.
Studiul intitulat Global Property Clock este de fapt un instrument folosit pentru a indica starea la un moment dat a piețelor imobiliare. Potrivit acestuia, Europa de Est se află în dreptul orei 8, adică la începutul stadiului de redresare. Global Property Clock transpune de fapt ciclurile pieței pe cadranul unui ceas, unde ora 12 indică o piață aflată la potențialul maxim, în timp ce ora șase indică o piață care și-a atins minimul.
Polonia conduce. Polonia a reintrat, de fapt, în atenția investitorilor străini încă de la sfârșitul anului trecut, pe măsură ce a devenit tot mai clar că țara va reuși să evite recesiunea economică, în pofida declinului înregistrat în toate celelalte țări membre ale Uniunii Europene.
Economia poloneză a avansat cu 1,7% în 2009, în timp ce în trimestrul doi din 2010 creșterea Produsului Intern Brut (PIB) a fost de 3,5%.
Investitorii se orientează acum spre piața de birouri din Varșovia, unde stocul de spații moderne ajunge la circa 3,38 milioane de metri pătrați, în timp ce clădiri cu o suprafață totală de peste 121.000 de metri pătrați se află în construcție, ceea ce face ca aceasta să fie cea mai mare piață din regiune. În prima jumătate a acestui an pe piața din capitala poloneză au fost închiriate spații de birouri totalizând 220.000 de metri pătrați, în timp ce rata de ocupare a rămas constantă, la 92%, potrivit analiștilor Jones Lang LaSalle.
Doar în trimestrul doi au fost închiriate spații totalizând 100.000 de metri pătrați, printre cei mai mari chiriași care și-au reînnoit contractele în această perioadă numărându-se Deutsche Bank, HP și Orange. Cel mai mare contract nou de închiriere a fost semnat de asigurătorul polonez PZU, care ocupă începând din trimestrul trei o suprafață de 12.500 de metri pătrați în ansamblul de birouri Empark Syrius, potrivit datelor JLL.
Cererea în creștere pentru spații de birouri a dus la o stabilizare a nivelului chiriilor în jurul a 21-22 de euro/metru pătrat/lună în zonele centrale și 14-15 euro/metru pătrat/lună în celelalte zone.
Și pe piața spațiilor comerciale din Polonia, proiectele noi au început să atragă atenția retailerilor, în prezent în Varșovia existând aproape 1,1 milioane de metri pătrați de spații moderne, în timp ce mai multe centre comerciale și parcuri de retail se află în curs de extindere. Printre retailerii care și-au deschis magazine în Varșovia în prima jumătate a acestui an se numără LTB sau Peacocks.
Cererea în creștere din partea retailerilor vine în contextul în care vânzările acestora au crescut cu 3,4% în prima jumătate a anului, într-un moment în care majoritatea piețelor din regiune înregistrează scăderi. Rata de ocupare a spațiilor comerciale este de 99%, datorită suprafețelor reduse raportat la populația totală.
În capitala poloneză există 432 de metri pătrați de spații comerciale moderne la fiecare 1.000 de locuitori, ceea ce face ca această piață să aibă un potențial uriaș de dezvoltare, fiind din ce în ce mai urmărită atât de către dezvoltatorii imobiliari, cât și de către potențialii chiriași.
Tranzacții la Moscova. În 2008, capitala federației ruse fusese desemnată de analiștii firmei de cercetare de piață Mercer ca fiind cel mai scump oraș din lume, poziție pe care o dobândise după un interval de opt ani în care economia înregistrase un ritm mediu anual de creștere de circa 6,8% și în condițiile unor investiții străine record, care au alimentat în bună măsură piața imobiliară, ducând la o explozie a prețurilor.
În ultimii doi ani, investițiile străine directe s-au prăbușit însă la fel ca și în celelalte țări din regiune. Lucrurile sunt însă pe cale să se schimbe în fostul spațiu sovietic, pe măsură ce economia mondială dă semne de revenire și fluxurile de capital reîncep să circule. Astfel, într-un studiu al companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield, derulat în rândul a 500 de companii mari din întreaga lume, Moscova apare ca fiind orașul preferat al firmelor care vor să se extindă pe alte piețe decât cea de origine. Un număr de 47 de companii au indicat anul acesta Moscova ca fiind locația preferată pentru o eventuală expansiune, comparativ cu 35 de companii în 2009.
Estimările consultanților de la Colliers indică o creștere cu aproximativ 30% a volumului investițiilor pe piața imobiliară europeană anul acesta comparativ cu 2009, fiind de așteptat ca volumul acestora să crească și în 2011.
Chiar dacă piețele mature, lichide și transparente, precum cele din Germania, Marea Britanie și Franța, continuă să atragă cea mai mare parte a investițiilor, fluxuri importante de capital se îndreaptă și spre zone ca Moscova, unde economia începe să își revină dintr-o cădere abruptă, sau Istanbul.
Consultanții împart în prezent piețele europene în două categorii – cele cu un avans lent și cele cu o creștere rapidă a volumului investițiilor, în ultima categorie fiind inclusă și Moscova, alături de Paris, Stockholm, Londra și Frankfurt.
În primul semestru, pe piața imobiliară din Moscova au fost închiriate sau cumpărate spații de birouri totalizând 120.000 de metri pătrați în cadrul unor tranzacții mari. Astfel, consorțiul ruso-britanic TNK-BP a închiriat 37.700 de metri pătrați în proiectul NordStar Tower, în timp ce Sanofi Aventis a închiriat aproape 9.000 de metri pătrați în clădirea de birouri Summit, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară Knight Frank.
În paralel, companiile rusești preferă să dețină mai degrabă decât să închirieze spațiile de birouri, astfel că în primele nouă luni, Sogaz și RusHydro au cumpărat spații de birouri cu suprafețe de 19.200 respectiv 14.700 de metri pătrați.
Potențial ridicat. Cehia, Ucraina și România au fost țări indicate de investitorii străini participanți la studiul Colliers ca având un potențial ridicat de dezvoltare, atât pe segmentul spațiilor de birouri, cât și pe cel al centrelor comerciale. Ungaria și țările baltice au fost indicate ca zone de interes pentru investitori doar pe anumite segmente de piață.
Piața imobiliară din Cehia este dominată în continuare de către investitorii locali, chiar dacă economia dă semne de redresare. Străinii sunt încă precauți vizavi de această piață din cauza problemelor fiscale. De exemplu, din investițiile de 127 de milioane de euro înregistrate pe piața imobiliară din Praga în trimestrul al treilea, mai mult de 100 de milioane de euro au venit de la investitorii locali, potrivit datelor Jones Lang LaSalle.
Totuși, sentimentul investitorilor străini față de piața din capitala Cehiei s-a îmbunătățit semnificativ comparativ cu anul trecut și prima jumătate a acestui an, iar analiștii JLL se așteaptă la o creștere a tranzacțiilor în care sunt implicați străinii în ultimul trimestru al anului, pe măsură ce apar noi oportunități. Pe piața spațiilor de birouri, cererea a rămas constantă în trimestrul al treilea, în timp ce pe segmentul spațiilor comerciale cererea a înregistrat o creștere treptată de la începutul anului.
Totodată, în București volumul spațiilor de birouri închiriate în primele nouă luni ale anului a crescut cu 150% comparativ cu perioada similară a anului trecut, până la 170.000 de metri pătrați, arată datele JLL. Rata de ocupare a crescut astfel până la circa 83%.
Pe piața comercială cei mai activi sunt retailerii alimentari, care au reînceput expansiunea după mai mult de un an de pauză. În schimb, în Budapesta piața de birouri continuă să rămână în derivă, în timp ce pe segmentul spațiilor de birouri cererea a început să se redreseze ușor abia în lunile de toamnă.