Ca să ajungi la proiectul Cosmopolis, aflat la nord de Capitală, în comuna Ștefănești, una dintre căile de acces este prin Pipera. Două pasaje, unul la calea ferată și altul peste șoseaua de centură au mai fluidizat din trafic în ultimii doi ani, dar lucrările la pasajul de la Calea Floreasca și strada Barbu Văcărescu, precum și drumul pe o singură bandă de pe Pipera-Tunari provoacă încă dureri de cap șoferilor, în special la orele dimineții.
Ajuns pe șoseaua de centură, extinsă în acea zonă la patru benzi, lucrurile se simplifică până ajungi în dreptul panoului ce indică drumul către Cosmopolis, de unde se văd blocurile ansamblului cu acoperișuri de culoare verde deschis.Venind dinspre Pipera-Tunari nu ai acces la acel drum, aflat în partea stângă, ținând cont de “regimul de autostradă” al centurii, astfel că ești nevoit să parcurgi încă 2,5 kilometri până la următoarea ieșire de pe centură și alți 2,5 kilometri înapoi pe celălalt sens, astfel încât drumul spre Cosmopolis să îți ajungă pe partea dreapta.
Un drum betonat de câteva sute de metri, presărat cu mai multe limitatoare de viteză cam înalte, leagă centura Capitalei de cel mai mare proiect rezidențial ridicat în comunele din nordul Bucureștiului și una dintre cele mai mari investiții imobiliare derulate în România până în prezent.
Proiectul este locuit în prezent de peste 350 de familii, respectiv 800 de oameni, care ocupă doar o parte din cele 634 de apartamente și case finalizate în cadrul complexului.
Gradul de ocupare este mult mai mic decât cel vizat înainte de criză, astfel că și procesul de construcție a fost recalculat.
“În 2008 aveam 1.200 de ante-contracte. Printre acestea erau și contractele cu doi investitori, unul care dorea să cumpere 225 de apartamente și altul cu 100 de apartamente, care nu au mai găsit finanțare pentru a completa achizițiile. Astfel, am comprimat tranzacțiile la circa 50 de apartamente cu fiecare dintre investitori și am terminat cu antecontractele dinainte de criză”, spune Ahmet Buyukhanli, cel care conduce în prezent dezvoltarea proiectului Cosmopolis, realizat prin intermediul firmei Opus Land Development.
Buyukhanli, care face parte din familia care controlează afacerea cu apartamente, a luat două decizii strategice în perioada crizei: a preluat personal conducerea proiectului, astfel că timp de 4-5 zile pe săptămână poate fi găsit în România, și a renunțat la firma de construcții care se ocupa de realizarea proiectului, alegând să lucreze doar prin subcontractori monitorizați de o echipă internă.
Circa 150-200 de oameni sunt în prezent pe șantierul din Cosmopolis, care finisează câteva vile și lucrează la alte blocuri, în condițiile în care până la finalul anului în complex ar trebui finalizate alte 180 de locuințe.
Cu 30% mai ieftin
“Am redus costurile de construire cu circa 30% de când a început criza și construim singuri, fără un antreprenor general. Prețurile au scăzut cu același nivel, de 28-30%”, spune Buyukhanli, care vinde în prezent garsoniere în Cosmopolis cu o suprafață construită de 50 mp la un preț de 38.000 de euro, fără TVA.
Dezvoltatorii imobiliari au devenit mult mai flexibili în ultimii ani. La intrarea în showroom-ul Cosmopolis este parcat un Renault roșu, care poate fi oferit drept discount cumpărătorilor de apartamente, în funcție de preferințe. Unii au mașină, astfel că vor loc de parcare, în timp ce alții caută alte “bonusuri” pentru a cumpăra în prezent un apartament situat totuși la marginea Capitalei, în condițiile în care de la etajele superioare ale complexului pot fi observate turme de oi.
“Toți au cereri speciale. Practic, trebuie să avem câte un alt proiect pentru fiecare client. Am creat produse noi pentru cumpărători. Poate așa trebuia să fie de la început. Acum, facem rezervarea apartamentului pentru o lună, timp în care banca verifică dacă acel client este eligibil, se plătește avansul, se ia împrumutul, iar noi oferim garanție bancară, astfel că și clientul este asigurat în situația în care nu finalizăm apartamentul”, spune Buyukhanli.
Atmosfera prin complex pare relaxată: copii care se plimbă cu bicicleta departe de zona în care sunt ridicate noile blocuri, în timp ce un câine-lup stă liniștit într-un țarc amenajat de proprietarul unui apartament de la parterul unuia dintre blocuri.
Pe de altă parte, pe un gard de la intrarea în complex un anunț îți distrage atenția: “Nu cumpărați apartamente în Cosmopolis până nu vedeți și oferta noastră”. Buyukhanli spune că este vorba de un investitor mai mic, care a cumpărat câteva apartamente pe care încearcă să le revândă. Sunt mai ieftine? “Cum ar putea fi mai ieftine?”, se întreabă reprezentantul Cosmopolis, în condițiile în care investitorii speculativi cumpărau apartamente în perioada 2007-2008, când și prețurile în imobiliare erau mai mari. Oricum, poate merită un telefon, ținând cont de situațiile dificile în care au ajuns o parte dintre investitorii speculativi în apartamente.
Anul
2009 este în schimb unul de care Buyukhanli nu își amintește cu
prea mult drag. Lucrurile însă au început să se îmbunătățească din
a doua jumătate a anului trecut.
“Au fost luni în 2009 în care nu am vândut nimic. A fost cel mai rău an. În 2009 vindeam cam 2-3 apartamente lunar, dar din iulie 2010 am ajuns la vânzări de 6-8 apartamente lunar și am avut chiar 10-12. În prezent avem 11 clienți «în pending»”, spune Buyukhanli.
În funcție de ritmul de vânzare este stabilit și ritmul de construire a locuințelor. La sfârșitul lui 2009, lucrările au fost oprite aproape complet și au fost reluate după circa nouă luni. În 2008 firma avea circa 1.000 de muncitori pe șantier, dar în prezent numărul lor se ridică la 150-200 și poate crește până la maximum 500, ținând cont de noile realități ale pieței.
Case de 90.000 de euro
Aceste “noi realități” impun însă și un nou profil de locuințe. Faza a doua a proiectului, cu o suprafață construită de 115.000 de metri pătrați, ar urma să fie finalizată în decurs de trei-patru ani, din care 20.000 de metri pătrați anul acesta.
Terenul de circa 100 de hectare pe care firma îl deține în Ștefănești permite însă și derularea altor construcții, în paralel.
“Vrem ca în 2012 să începem și a treia fază, la care să lucrăm în paralel. Această etapă ar urma să fie formată doar din case mai mici, cu două etaje, trei camere și o suprafață de 106 metri pătrați, la prețuri de 90.000 de euro plus TVA, în grupuri de câte opt”.
Această etapă s-ar “mula” mai mult una dintre cerințele clasei medii: dacă tot mă mut în afara orașului, măcar să stau într-o “casă pe pământ”. În plus, la acest preț TVA-ul perceput ar fi de 5%, mult mai mic față de nivelul de 24% cu cât sunt impozitate tranzacțiile cu locuințe mai scumpe de 380.000 de lei (93.000 de euro) vândute de persoane juridice.
Până în prezent, în cadrul proiectului au fost construite doar vile de mari dimensiuni, cu prețuri de 300.000-400.000 de euro, și apartamente în blocuri cu până la zece etaje, unele având suprafețe prea mari pentru posibilitățile cumpărătorilor din aceste zile.
Câte apartamente mai sunt acum de vânzare în Cosmopolis? În blocurile finalizate, deși circa 200 de apartamente sunt încă nelocuite, dezvoltatorii mai au doar 15 unități spre vânzare, în timp ce din cele 180 de apartamente care ar trebui finalizate în acest an, sunt vândute doar ceva mai mult de 20 de unități.
Per total, conform noilor calcule, în cadrul complexului ar putea fi ridicate peste 8.000 de locuințe, într-un termen determinat în momentul de față doar de evoluția cererii pentru locuințe. Puține sunt proiectele în care au fost ridicate până în prezent mai mult de 1.000 de apartamente noi pe piața locală, astfel că varianta celor 8.000 de locuințe este deocamdată greu de imaginat.
Cu toate acestea, proiectul încearcă să ofere facilitățile necesare astfel încât să te poți rupe de oraș pentru câteva zile fără a avea prea multe lipsuri. Proiectul are un club cu ponei, iar periodic este adus și un cal pentru echitație, are terenuri de tenis, baschet și sală de fitness “în aer liber”, un supermarket și o grădiniță. “Va fi și o pizzerie, o cafeterie și o farmacie, depinde de operatori când, dar noi sperăm că în acest an”.
Pe un teren de 100 de hectare pot fi construite foarte multe lucruri, ținând cont că ridicarea unui mall precum Sun Plaza sau Cotroceni Park se face pe un lot de doar 5-10 hectare. “Dacă cineva este interesat să construiască ceva ce poate aduce valoare proiectului nostru, putem discuta vânzarea unor porțiuni de teren”.
Până atunci, compania va pune la dispoziția autorităților o porțiune din teren pentru construirea unui drum care să lege proiectul de comuna Tunari, proiect care va crea un nou acces spre Cosmopolis prin care ar fi evitați cei cinci kilometri parcurși suplimentar pe centură. Acest drum ar putea fi gata chiar în acest an, iar la câteva sute de metri distanță se vede capătul viitoarei autostrăzi spre Ploiești, care ar urma să crească traficul din zonă, ridicând astfel vizibilitatea complexului de locuințe.
Un asemenea proiect implică investiții importante de infrastructură, dar și pentru legarea la utilități. Cosmopolis are o stație de epurare proprie, în timp ce pentru racordarea la curent au fost trași șapte kilometri de cabluri din Afumați, o investiție de 4,5 milioane de euro, potrivit lui Buyukhanli.
Cât costă să stai în Cosmopolis
“Taxele de administrare diferă în funcție de suprafața apartamentului și numărul de persoane care locuiesc în el. Spre exemplu, pentru un apartament de 60 de metri pătrați utili, în care locuiesc două persoane, taxa lunară de administrare este de 250 de lei, sumă în care este inclusă paza, întreținerea spațiilor verzi și a piscinelor, curățenia spațiilor comune, lifturile, apa, gunoiul, padocul pentru câini vagabonzi în care sunt strânși câinii care mai vin pe lângă blocuri și transportul până la stația de metrou Pipera”, spune Claudia Nedelcu, directorul de marketing al Cosmopolis.
Restul utilităților – gazele și electricitatea – sunt furnizate și contorizate de către Distrigaz Sud și Enel, astfel că sumele de achitat variază în funcție de consum.
Buyukhanli estimează valoarea totală a investiției realizate până în prezent în Cosmopolis la circa 180 de milioane de euro, cea mai mare a familiei sale, care deține în Turcia mai multe hoteluri și dezvoltă alte proiecte rezidențiale.
Pe drumul spre Cosmopolis, pe Pipera-Tunari, se află însă și proiectul My Dream Residence, dezvoltat de alți investitori din Turcia, acționarii firmei Plus Development. My Dream a intrat în insolvență, iar apartamentele au fost scoase la licitație, deși se află mai aproape de centrul Capitalei.
Cu toate acestea, proprietarul Cosmopolis își privește cu alți ochi proiectul. “Cred că am făcut o treabă bună în Cosmopolis. Este ceva ce nu s-a mai făcut în București. În construcții este mult de muncă și mereu mai apar probleme, dar suntem aici să le rezolvăm”, conchide Buyukhanli.