La randamentul ridicat, investitorii n-au venit cu sacul

“Noi am avut aceleasi probleme, dar am avut si mai mult curaj”. Asa explica reprezentantul unei importante companii straine situatia oarecum paradoxala de pe piata imobiliara romaneasca. Piata imobilelor de birouri din Bucuresti ofera unul dintre cele mai ridicate randamente din Europa, insa, pana acum, investitorii straini nu s-au inghesuit sa construiasca aici.
Surprinzator poate, analistii apreciaza ca tocmai in urmatoarea perioada, cand vor mai scadea randamentele, vor aparea investitori mai importanti.
Potrivit unui studiu al companiei imobiliare Colliers International, investitiile in imobilele de birouri din Bucuresti ofera un randament de 15%, ceva mai scazut decat in Kiev – oras care ofera cea mai ridicata rentabilitate din Europa, Orientul Mijlociu si Asia (19%) – si Belgrad (16%). Sofia se afla la acelasi nivel cu Bucurestiul, care depaseste sensibil alte capitale din regiune, precum Varsovia sau Praga.
Astfel, o investitie intr-un imobil din Bucuresti este recuperata de proprietar cu cativa ani mai repede decat investitia intr-o constructie similara din capitala Cehiei sau a Poloniei, de exemplu. Rata de rentabilitate de 15% corespunde unei recuperari a investitiei in sapte ani. Comparativ cu Praga, Budapesta sau Varsovia, unde cladirile importante au fost tranzactionate catre investitori cu un pret ce depaseste echivalentul a zece ani de chirie (rentabilitate medie de 10%), Bucurestiul este mai atractiv.
Cum se explica totusi ca, in aceste conditii, foarte putini investitori de calibru au venit pe piata romaneasca, iar Bucurestiul este una dintre capitalele est-europene cu cea mai mica suprafata de birouri.
“Pe de o parte, piata este inca la inceput si nu este foarte stabila, iar pe de alta parte nici climatul economic nu a fost foarte favorabil. Investitiile imobiliare sunt de durata, astfel ca rezultatele evolutiei bune a economiei din ultimii doi ani se vor vedea peste alti doi-trei ani”, explica Bogdan Georgescu, directorul general al diviziei din Romania a Colliers.
“Am observat ca, o data formata o imagine despre o anumita regiune, aceasta se schimba foarte greu. Astfel, vin investitori care au unele informatii referitoare la piata, la legislatie, care nu mai sunt valabile de ani de zile. Pe de alta parte sunt probleme legislative, legate pe de-o parte de procedurile de obtinere a autorizatiilor de constructie si, pe de alta parte, de achizitia efectiva a terenurilor”, spune Laura Popa, director de vanzari la Immoconsult Romania.
Pe de alta parte, multe dintre tranzactiile de pe pietele imobiliare dezvoltate sunt realizate de fonduri de investitii, care plaseaza importante resurse financiare in imobile, mai ales in contextul in care bursele merg de cativa ani in jos.
Insa pana acum, Romania nu a fost in centrul atentiei acestor fonduri de investitii, desi rata de recuperare a investitiei in ultimii ani era mai atractiva decat a pietelor din Polonia, Cehia, Ungaria. Mihnea Serbanescu, director general al firmei imobiliare DTZ Echinox, considera ca acest gen de investitori (investitorii institutionali) sunt atrasi mai degraba de stabilitate decat de o rentabilitate ridicata care, in general, este asociata si unui risc mai mare.
Stocul total de spatii de birouri in Bucuresti era la sfarsitul anului trecut de 539.400 metri patrati, rata de neocupare fiind de 18,8%. In constructie erau cladiri care totalizau aproape 100.000 de metri patrati, conform studiului Colliers.
In Bucuresti inca mai e loc de imobile de birouri apreciaza investitorii, insa este nevoie de o reglementare mai buna la nivelul Primariei. In prezent, piata imobiliara locala este in curs de maturizare, iar oferta de spatii a crescut cantitativ si calitativ, ceea ce a condus la o scadere continua a chiriilor in ultimii ani si, implicit, a rentabilitatii medii. In plus, o data cu invitatia de aderare la NATO si posibila intrare in Uniunea Europeana in 2007, Bucurestiul este considerat suficient de stabil.
“Exista un numar destul de mare de companii sau fonduri de investitii care analizeaza piata imobiliara din Bucuresti, fac studii de piata, insa este greu de spus cate vor intra efectiv pe piata in acest an sau in 2004”, spune Bogdan Georgescu de la Colliers.
Pana acum, in Romania au intrat foarte putini investitori de calibru, precum companiile austriece Immoconsult sau Strabag. “Cei care sunt mai aproape, cum ar fi firmele din Austria, accepta riscuri ceva mai mari, dar companiile americane, de exemplu, nu sunt dispuse sa-si asume acelasi risc”, explica Georgescu.
“Noi am avut aceleasi probleme ca si toti ceilalti investitori, insa probabil am avut mai mult curaj”, spune Laura Popa de la Immoconsult. Compania austriaca Immoconsult a investit 17 milioane de dolari in construirea a doua centre de afaceri in Bucuresti: Budisteanu Business Center si Baneasa Business Center. Surse din piata afirma ca Immoconsult pregateste alte proiecte de imobile in Capitala, insa Popa nu a dorit sa comenteze aceasta informatie.
De altfel, in ultima perioada au fost constituite mai multe fonduri de investitii imobiliare care activeaza in mai multe state din Europa Centrala si de Est, printre care si Romania.

Al doilea front
Compania americana Heitman Financial Ltd. a lansat la sfarsitul anului trecut cel de-al doilea fond de investitii imobiliare, destinat activitatii sale in tari din Europa Centrala si de Est, printre care si Romania, denumit Heitman Central European Property Partners II. Fondul, in valoare de 175 milioane euro, este finantat partial de Banca Europeana pentru Reconstructie si Dezvoltare (BERD).
Banca austriaca Investkredit, specializata in finantari si investitii destinate clientilor din sectorul corporatist, intentioneaza, la randul ei, sa investeasca aproximativ un miliard de euro in domeniul imobiliar din Europa Centrala si de Est, in cinci ani. Institutia a mai investit pana in prezent in domeniul imobiliar, prin intermediul subsidiarei sale Europolis Invest, creata, de asemenea, cu sprijinul BERD.
O alta companie, care a avut o prezenta mai intensa pe piata romaneasca, firma spaniola GED Capital Development, societatea de administrare a Fondului Roman Post Privatizare – FRPP, intentioneaza sa lanseze in acest an un fond destinat numai investitiilor imobiliare, in valoare de 35 nmil. euro. Alte mari institutii financiare, precum BERD sau HVB, intentioneaza si ele sa-si extinda investitiile in acest domeniu.
La randul lui, Shay Mor, director general al grupului israelian Neocity, considera ca exista semne pe piata ca vor veni in viitorul apropiat mai multi investitori, insa el nu a oferit mai multe detalii. Grupul Neocity a investit zece milioane de dolari in imobilul de birouri Neocity Tower, inchirat in totalitate de grupul financiar grec Alpha Bank si firma de avocatura Nestor&Nestor Diculescu Kingston Petersen. In prezent, compania israeliana lucreaza la alte doua proiecte, in valoare de sapte milioane de dolari.
Nu se stie insa daca venirea investitorilor va reglementa problemele legislative, insa este cert ca randamentul nu se va mai situa la acest nivel.
Georgescu spune ca “pe masura ce piata se va stabiliza, randamentul va scadea”.
bogdan.neagu@zf.ro