În august 2007 Ziarul Financiar scria despre un “elefant” cu o capitalizare de nouă miliarde de euro, divizia de investiț ii imobiliare a grupului german Allianz, la acea vreme, care intra pe piața locală în căutarea unor investiții “cu risc zero” și cumpăra astfel trei clădiri de birouri din București pentru 110 milioane de euro.
Brokerii și dezvoltatorii erau entuziasmați de rezonanța numelui Allianz (DEGI a fost cumpărat între timp de scoțienii de la Aberdeen Property), de stabilirea unui nou record pentru piața de birouri, ca valoare a tranzacției și de randamentele la care au fost cumpărate clădirile de birouri, între 6,4% și 7,2%, în euro pe an.
Din cauza faptului că actorii din imobiliare erau obișnuiți cu profiturile de zeci de milioane de euro făcute rapid, s-a punctat mai puțin faptul că vânzătorul, fondul de investiții European Convergence Property Company (ECPC), a făcut un profit net de 20 de milioane de euro în mai puțin de un an.
Cum? Fără nicio inginerie financiară, fără armate de specialiști și consultanți, ci doar din inerția pieței care muta prețurile în sus în fiecare zi.
Cine este ECPC? Fon dul listat la Bursa din Londra era administrat la București de doi manageri: Dennis Selinas și Mihai Diaconescu.
Cei doi, alături de câțiva consultanți de la Eurisko și Capital Partners, au cumpărat în 2006 clădirile de birouri Millennium Business Center, PGV Tower și Construdava, la randamente în jurul a 8-9% în euro pe an.
Un an mai târziu au vândut proprietățile către DEGI și s-au concentrat pe alte investiții.
Acum, situația acelor clădiri nu este prea “roz”, iar valoarea lor este incertă: Millennium Business Center este nefuncțional din cauza unui incendiu izbucnit în vara anului 2009; în PGV Tower au rămas spații libere după ce Bancpost și-a mutat din operațiuni în alte clădiri din nordul orașului; chiriile din zona Pipera- Tunari, unde se află clădirea Construdava, au scăzut dramatic în ultimii ani, ca urmare a creșterii substanțiale a ofertei de spații de birouri, în timp ce infrastructura de acces nu s-a îmbunătățit semnificativ.
Dar aceasta nu mai este problema celor de la ECPC, fond care a apucat “să dea cartoful fierbinte” mai departe, după cum vorbesc imobiliarii.
În schimb, tot în 2006, când au cumpărat și acele clădiri de birouri, Selinas și Diaconescu au plătit circa 10 milioane de euro pentru a intra cu o participație de 50% în proiectul de locuinț e Asmita Gardens, care la acea vreme era doar un teren, autorizații și schițe, tranzacția fiind realizată prin intermediul unui alt fond – European Convergence Development Company (ECDC), listat de asemenea la bursa din Londra.
În primii ani investiția părea extrem de profitabilă. În decurs de 15 luni, din mai 2006 până în octombrie 2007, echipa de vânzări a proiectului semnase antecontracte pentru aproape 400 de apartamente la prețuri de 1.550 de euro/metrul pătrat plus TVA.
Proiectul părea că se finanțează aproape singur, din avansurile clienților și un împrumut de 70 de milioane de euro de la Alpha Bank.
În ianuarie 2008 ECDC făcea un calcul că din vânzarea apartamentelor din Asmita Gardens vor fi obținute venituri de 162,2 mil. euro și se propunea o nouă majorare a prețurilor la apartamente, cu 10-15%, “date fiind condițiile de pe piață”. Profitul net al companiei era estimat astfel la circa 26 mil. euro, ținând cont că investiția era evaluată la 109 mil. euro.
Din iunie 2008 însă tot graficul de vânzări a fost dat peste cap, iar la începutul anului 2009 veniturile din vânzarea locuințelor erau evaluate în scădere cu circa 10%. Efectele crizei își puneau amprenta și pe rapoartele financiare.
Ce a urmat pare deja mai puțin interesant. Filmul frumos a fost întrerupt. În aprilie constructorul Strabag a suspendat pentru circa o lună lucrările pe șantierul Asmita din cauza întârzierilor la plată. În vara acelui an împrumutul de la Alpha Bank a necesitat o restructurare, iar dezvoltatorii au fost nevoiți să mai aducă aproape 10 mil. euro la capitalul social al firmei, în timp ce ritmul de vânzări a ajuns la 2- 3 apartamente lunar, trăgând astfel și prețurile în jos, spre nivelul 1.300-1.400 de euro/metrul pătrat.
Spre deosebire de alte proiecte, pe care dezvoltatorii le-au “abandonat” la jumătate și au declarat insolvența, blocurile din Asmita au fost finalizate, iar câteva sute de oameni s-au mutat în trei dintre turnurile care străjuiesc platoul format la intersecția dintre șoseaua Mihai Bravu, calea Văcărești și Splaiul Unirii.
Cu toate acestea, proiectul este în impas la ora actuală, în condițiile în care investitorii și-au făcut cel mai probabil calculele și au sesizat că planul inițial a fost contrazis de piață. Nu mai este echipă de vânzări, nu mai este site, ci doar o promisiune că lucrurile se vor schimba în următoarele luni. Și toate acestea în doar cinci ani.