Piata spatiilor industriale din Bucuresti ramane caracterizata de o lipsa a spatiilor la standarde vestice si de o abundenta a spatiilor industriale invechite, chiar daca in ultimii doi ani s-a inregistrat o crestere a numarului proiectelor dezvoltate sau aflate in dezvoltare, sustine un studiu al pietei imobiliare intocmit de compania DTZ Echinox.
In timp ce stocul existent de depozite modernizate este extrem de limitat, un numar de developeri internationali au inceput sa dezvolte proiecte de spatii logistice la standardele companiilor vestice, iar altii sunt in faza de prospectare a pietei. Tot mai multe proiecte se apropie de specificatiile moderne, devenite obisnuite in capitalele tarilor membre ale Uniunii Europene. Cresterea rapida inregistrata de sectoarele de retail si al hypermarketurilor, mai ales, a fost un factor decisiv care a influentat piata spatiilor logistice.
Segmentul logistic al pietei imobiliare este unul din domeniile care vor inregistra un adevarat boom in Romania, in urmatorii cativa ani, sustine studiul pietei imobiliare intocmit de compania Eurisko. Pe fondul unei cereri in crestere, marile investitii in spatii industriale si de depozitare, la dimensiuni si standarde necesare marilor grupuri industriale, se lasa inca asteptate.
Continua dezvoltare a sectorului de retail influenteaza pozitiv piata industriala, mare parte din cerere fiind influentata de sectorul distributiei, afirma compania Colliers in pospectul pietei imobiliare pe care l-au publicat. In plus, data fiind activitatea crescuta inregistrata pe piata terenurilor si interesul marit pentru tara noastra, pe piata sunt semne pozitive care vor duce la o dezvoltare a acestui segment al pietei imobiliare.
Planurile developerilor, precum si proiectele care au inceput deja sa fie dezvoltate, sunt localizate in zone de periferie ale Capitalei, in apropierea rutelor importante spre Ploiesti (in nord), spre Pitesti (in vest), Constanta (in est), si in zonele care formeaza inelul din jurul Bucurestiului.
Facilitatile industriale si depozitele din Bucuresti, asa cum sunt clasificate de compania DTZ Echinox, se impart in 3 categorii: clasa A, clasa B respectiv clasa C.
Depozitele moderne, de clasa A, sunt structuri noi, de otel, localizate aproape de drumurile care formeaza soseaua de centura a Bucurestiului, si care au in dotare plansee ce suporta o greutate de 5 tone/metru patrat, capacitati de incarcare/descarcare, alarma de incendiu, sisteme de stingere a incendiilor, platforme mari de beton, incalzire centrala, si birouri de calitate prevazute cu sistem de aer conditionat. Exemple de astfel de proiecte sunt Parcul Logistic Cefin sau Centrul Logistic Bucuresti.
Dupa Europe House, Europolis a intrat si pe spatii industriale
Parcul Logistic Cefin a fost cumparat de grupul austriac Europolis, luna trecuta, in urma unei tranzactii de 65-70 de milioane de euro. Grupul Europolis este unul dintre cei mai importanti investitori pe piata imobiliara din Bucuresti, anul trecut cumparand imobilul de birouri Europe House cu 30 de milioane de euro. Parcul logistic Cefin va furniza servicii integrate de transport si depozitare, si va dispune de spatii de depozitare de 130.000 de metri patrati. Proiectul va avea spatii de birouri clasa A, centre de vanzare pentru vehicule comerciale si servicii conexe, printre care un punct vamal, o statie de benzina, parcare si un centru de intretinere si reparatii.
Proiectul Centrul Logistic Bucuresti este dezvoltat de compania belgiana Liebrecht & Wood, si va avea o suprafata totala de 20 de hectare.
Spatiile logistice ce sunt cuprinse in clasa B sunt spatii vechi, renovate. Acestea sunt, de regula, cladiri vechi, cu o structura de beton, cu standarde de calitate adecvate, localizate in limitele Bucurestiului sau in apropierea orasului. Exemple de astfel de proiecte sunt Semanatoarea Business Park sau Metav Business Park.
Ultima categorie de spatii industriale, in opinia celor de la DTZ Echinox, sunt structurile vechi, care au nevoie de renovari, si ale caror dotari sunt doar electricitatea, apa curenta si canalizarea si accesul la reteaua de distributie a gazelor naturale.
Retailul a ?aprins” piata spatiilor industriale
Cererea pentru proiecte de depozite de calitate a fost influentata, in principal, de companiile multinationale care au intrat pe piata sau cele care au decis sa se mute din spatiile inadecvate pe care le ocupau. Companiile de retail sau comert, precum si cele de logistica au fost principalul vector al cresterii cererii. Retailul, in special, a inregistrat o crestere sustinuta, atat companiile din interiorul orasului cat si cele din jurul sau, in ultimii doi ani.
Pe langa cererea care provine de la companiile internationale, pe piata exista un potential substantial pentru relocarile companiilor care au sediul in Bucuresti, dar intentioneaza sa se mute in afara Capitalei, pentru a beneficia de spatii de calitate superioara sau pentru a realiza o economie a costurilor. Pe masura ce piata devine tot mai competitiva, si oferta creste, companiile mari care ocupa spatii de calitate mai slaba, se asteapta sa se mute in aceste spatii care ofera servicii mai bune si o eficienta sporita a costurilor.
Cerintele standard ale companiilor care isi reloca sediile se situeaza in limitele intervalului 2.000-5.000 de metri patrati, suprafete mai mici, in general, decat media spatiilor din alte tari membre ale Uniunii Europene. Cu toate acestea, preferintele evolueaza gradual, dinspre spatiile vechi, ieftine, catre spatii mai moderne, bine-echipate, care pot suferi modificari in functie de caracteristicile fiecarei companii. In mod obisnuit, o companie din domeniu poate solicita o inaltime a spatiului de 8-12 metri, spatii eficient compartimentate, precum si rampe si docuri de incarcare si birouri de calitate. Drumul de acces direct este de preferat sa aiba mai mult de o singura banda pe fiecare sens al traficului.
Nivelul mediu al chiriei pentru astfel de depozite se situeaza intre 5 si 7 euro/metru patrat/luna, iar pentru structurile mai vechi este de 1,5-3 euro/metru patrat/luna.
Numele mari din domeniu intarzie sa apara
Infrastructura din Romania este imbunatatita treptat, dar este cu mult in urma nivelului din tarile membre ale UE. Pana in acest moment exista doar 200 de kilometri de autostrada in intreaga tara, suma ce cuprinde si soseaua dubla Bucuresti-Pitesti. De asemenea, o sectiune mica de autostrada peste Dunare, in sud-estul tarii, este operationala. Autostrada Bucuresti-Constanta, principalul port la Marea Neagra al Romaniei, se afla in proces de constructie si va fi finalizat, partial, la sfarsitul lui 2005. Aceste proiecte vor avea un rol semnificativ in dezvoltarea pietei spatiilor industriale din Romania.
In prezent, piata spatiilor industriale este in expansiune si devine tot mai sofisticata si mai diversificata. Operatori mari si developeri semnificativi au intrat deja pe piata, in timp ce constructiile de spatii de depozitare sunt intr-o dezvoltare sustinuta fara precedent. Companiile logistice care opereaza, in prezent, pe piata, nu isi extind activitatile doar in Bucuresti, manifestand un interes deosebit in alte regiuni ale tarii, in special zonele centrale si de vest, cum ar fi Timisoara, Brasov sau Sibiu.
Logistica este un domeniu de activitate cu trasaturi specifice, care necesita imobile de ultima generatie, pe masura ce bunurile si marfurile sunt transferate cu viteze tot mai mari. Aplicatiile electronice specializate si echipamentele specifice sunt necesare pentru a manipula marfurile in depozite, deci investitiile necesare in acest domeniu sunt imense. Companiile de logistica nu isi dezvolta, de obicei, propriile spatii, ci prefera inchirierea pe termen a lung a unor spatii construite de alte companii, care permit adaptarea si compartimentarea in functie de necesitatile chiriasilor. Ca urmare a cresterii activitatii din sectorul logistic, mai ales in perspectiva aderarii la Uniunea Europeana, care va genera o crestere a importurilor si exporturilor, precum si a traficului intern al marfurilor, piata va fi dominata de cererea pentru serviciile operatorilor logistici si pentru spatiile de calitate necesare acestora. Fenomenul va fi o oportunitate pentru operatorii logistici de a-si creste activitatea si pentru cei care vor investi in dezvoltarea spatiilor industriale.
Pe piata exista deja jucatori cu traditie, cum ar fi Frans Maas, Geodis Calberson sau Karl Heinz Dietrich. Frans Maas a fost primul operator logistic de talie internationala care a deschis o subsidiara in Romania, iar anii de pionierat in care aceasta a fost prezenta pe piata au condus la o buna cunoastere a trasaturilor specifice ale pietei imobiliare din Romania. Pe langa principalul centru din Bucuresti, operatorul are centre de depozitare in Ploiesti, Timisoara sau Oradea, si ca urmare a cresterii pietei, compania planuieste sa deschida alt centru in Brasov si sa mareasca capacitatea celor din Bucuresti si Timisoara. Un nou spatiu cu o suprafata totala de 9.500 de metri patrati, care va fi finalizat in primul trimestru al anului 2005, se va adauga spatiilor pe care Frans Maas le opereaza in Bucuresti, ce totalizeaza 22.000 de metri patrati. La doar cateva luni de la inceperea lucrarilor de constructie, spatiile au fost inchiriate in proportie de 20%.
alexandru.cerchez@zf.ro