Ultimii 30 de ani în România au fost tumultuoși, fie că vorbim de segmentul politic, cel financiar sau cel imobiliar. Devalorizări, inflație, liberalizarea prețurilor, eliminarea plafoanelor asupra dobânzilor, recesiuni… am trecut prin toate.
În ultima perioadă, odată cu pandemia Covid-19 și cu multiplele restricții, care au dus la pierderi imense atât financiare, cât și din punct de vedere al locurilor de muncă, majoritatea românilor au intrat în stand-by legat de viitoare investiții.
În ceea ce privește cumpărarea de imobile, dat fiind faptul că au ieșit la rampă fel și fel de specialiști și de zvonuri cum că piața imobiliară va intra în colaps și că prețurile apartamentelor se vor înjumătăți, mulți români și-au făcut “speranțe” și au așteptat ca acest lucru să se întâmple… Și, în mod evident NU s-a întâmplat!
Pentru a veni în întâmpinarea bucureștenilor, mai întâi, și pentru a face o radiografie a prețurilor imobiliare cât mai amănunțită, dar în același timp pe înțelesul tuturor, noi – specialiștii Titirez.ro – am decis să facem o analiză a 4 perioade prin care România a trecut, perioada care cuprinde în paralel atât prețurile de vânzare și de închiriere de după Revoluție, cele din anii 2000, cele din timpul crizei din 2008 și evident cele din timpul pandemiei Covid-19.
Aici se poate vedea cu ușurință de unde am plecat, cum am crescut, cum am picat, cum ne-am revenit și cum am rămas într-o arie de prețuri constantă. Și care sunt și explicațiile.
Analiza este făcută strict pentru București, urmând să revenim cu altă suită de analize pentru restul României.
Prețuri vânzare locuințe București
Prețuri vânzare Garsoniere București
După Revoluție, prețul mediu estimat a fost în jurul sumei de 8.500 Euro, urmând ca acesta să crească în anul 2000 la 8.800 Euro; în 2003 la 12.400 Euro, în 2005 crescând până la 29.500 Euro, urmând să ajungă la apogeu în 2008 atingând suma de 65.550 Euro. În zilele noastre, așadar în perioada 2020 – 2021, prețul mediu al unei garsoniere în București este de aproximativ 42.000 Euro, cu 36% mai mic decât în 2008.
Prețuri vânzare Apartamente 2 camere București
După Revoluție, prețul mediu estimat a fost în jurul sumei de 15.000 Euro, urmând ca acesta să crească în anul 2000 la 15.700 Euro; în 2003 la 19.140 Euro, în 2005 crescând până la 43.000 Euro, urmând să ajungă la apogeu în 2008 atingând suma de 106.500 Euro. În zilele noastre, așadar în perioada 2020 – 2021, prețul mediu al unui apartament cu 2 camere în București este de aproximativ 65.700 Euro, cu 38% mai mic decât în 2008.
Prețuri vânzare Apartamente 3 camere București
După Revoluție, prețul mediu estimat a fost în jurul sumei de 22.500 Euro, urmând ca acesta să crească în anul 2000 la 24.500 Euro; în 2003 la 26.000 Euro, în 2005 crescând până la 57.500 Euro, urmând să ajungă la apogeu în 2008 atingând suma de 154.000 Euro. În zilele noastre, așadar în perioada 2020 – 2021, prețul mediu al unui apartament cu 3 camere în București este de aproximativ 93.000 Euro, cu 40% mai mic decât în 2008.
Prețuri vânzare Apartamente 4 camere + București
După Revoluție, prețul mediu estimat a fost în jurul sumei de 30.500 Euro, urmând ca acesta să crească în anul 2000 la 39.900 Euro; în 2003 la 37.500 Euro, în 2005 crescând până la 75.900 Euro, urmând să ajungă la apogeu în 2008 atingând suma de 190.000 Euro. În zilele noastre, așadar în perioada 2020 – 2021, prețul mediu al unui apartament cu 4 camere + în București este de aproximativ 120.000 Euro, cu 37% mai mic decât în 2008.
Prețuri vânzare Case/Vile București
Dacă toate datele se mai sus urmăresc un anumit pattern în ceea ce privește creșterile de preț, prețurile caselor și vilelor din București sunt ușor atipice, aici vom avea parte de o surpriză.
După Revoluție, prețul mediu estimat a fost în jurul sumei de 38.700 Euro, urmând ca acesta să crească în anul 2000 la 75.900 Euro; în 2003 la 77.000 Euro, în 2005 crescând până la 148.500 Euro, urmând să atingă suma de 245.600 Euro în 2008. În zilele noastre, așadar în perioada 2020 – 2021, prețul mediu a unei case/vile în București este de aproximativ 265.000 Euro, cu 8% mai mare decât în 2008!
În urma celor redate mai sus, prețurile la garsoniere și apartamente a fost în medie cu minim 36% mai mici în 2020-2021 față de 2008 când au atins apogeul.
Cu toate că multe păreri au insinuat faptul că pandemia Covid-19 și criza sanitară prin care trecem va avea repercusiuni mult mai grave asupra prețurilor din lumea imobiliară și că prețurile și situația din 2020 sunt similare cu cele din perioada 2007-2008, se poate vedea din graficele de mai sus exact contrariul. Se poate vedea în mod cert faptul că prețurile din 2020-2021 sunt sub cele din 2008. De asemenea punctăm faptul că recesiunea din 2008 a avut un impact major asupra pieței imobiliare din cauza volumului foarte mare de proiecte finanțate de bănci; însă acest lucru nu este valabil în prezent, întrucât marea majoritate a proiectelor rezidențiale sunt ridicate din capital propriu al investitorilor sau a grupurilor de investitori. Foarte puține proiecte au fost ridicate sau se ridică din capital propriu + împrumuturi bancare.
Preconizăm că prețurile din imobiliare vor crește în 2021 cu minim 10-15%, fapt care se datorează costurilor din ce în ce mai mari ale materialelor de construcții, dar și a forței de muncă.
“Investitorii care au construit din capital propriu, dar și cei care au și o minimă finanțare bancară, nu se grăbesc să vândă și nu vor scădea prețurile. Cererea pentru achiziții imobiliare este în continuare într-o balanță echilibrată în raport cu numărul de imobile construite, diferența dintre cei care vând mai repede și cei care vor vinde mai greu va exista strict din punct de vedere al vizibilității în piață, a brand awareness-ului și a investiției în promovarea imobilelor.
Pentru cei care așteaptă scăderea dramatică a prețurilor, punctez faptul că dacă, prin absurd, va exista o cădere majoră a prețurilor în imobiliare, va exista un derapaj mare pe toate nivelurile, astfel încât banii se vor devaloriza rapid, ceea ce înseamnă că este foarte probabil să nu îți mai poți permite să achiziționezi niciun bun imobiliar.”, declara Costina Petrescu, CEO Titirez.ro.
Prețuri închiriere locuințe București
Chirii Garsoniere București
Imediat după Revoluție, în 1990, chiria medie era în jurul valorii de 100 Euro, crescând ușor în 2000 la 126 Euro, în 2003 la 137 Euro, urmând să înregistreze creșteri majore începând cu 2005 ajungând la 207 Euro și culminând în 2008 cu 380 Euro. Prețul mediu al chiriei unei garsoniere în București, în perioada 2020-2021, este de aproximativ 247 Euro, cu 35% mai puțin decât valoarea medie înregistrată în 2008.
Chirii Apartamente 2 camere București
În 1990, chiria unui apartament cu 2 camere în București se învârtea în jurul a 160 Euro. La fel ca la garsoniere, trendul a fost de creștere ușoară: în 2000 – 200 Euro; în 2003 – 220 Euro, în 2005 – 300 Euro. În 2008, valoarea chiriei medii aproape s-a dublat, ajungând la 555 Euro. În pandemie, valoarea medie a unei chirii la 2 camere ajunge la 372 Euro.
Chirii Apartamente 3 camere București
Pornind de la o chirie medie de 330 Euro în 1990, trendul a rămas similar și la apartamentele cu 3 camere în raport cu prețurile garsonierelor și apartamentelor cu 2 camere. Astfel, în 2000 au ajuns la 340 Euro, în 2003 au crescut ușor la 345 Euro, în 2005 au urcat la 470 Euro, urmând ca în 2008 să explodeze, atingând pragul de 804 Euro. În prezent, chiria medie a unui apartament cu 3 camere în București se învârte în jurul sumei de 485 Euro, cu 40% mai puțin decât în 2008.
Chirii Apartamente 4 + camere București
La 4 camere +, trendul nu se mai păstrează, existând mici modificări, mici scăderi între anul 2000 și 2003, după cum urmează: În 1990, chiria medie era de 360 Euro, urmând ca în anii 2000 să crească până la 600 Euro. În anul 2003, chiria media la 4+ camere a înregistrat o ușoară scădere până la 590 Euro. Din 2005 însă au înregistrat creșteri masive: de la 790 Euro (2005) la 1277 Euro în 2008! În prezent, chiria medie a unui apartament cu 4 sau mai multe cameră ajunge în jurul valorii de 795 Euro, cu 38% mai puțin decât în 2008.
Chirii Case/Vile București
Dacă în 1990, chiria medie era de 570 Euro, în 2000 prețul a fost mai mult decât dublu: 1400 Euro! În 2003 s-a înregistrat o scădere până la atingerea valorii de 1200 Euro, urmând ca în 2005 să revină tendința de creștere, urcând până la 1520 Euro. Explozia chiriei medii la case în București a fost înregistrată în 2008 când a ajuns la 2400 Euro pe lună. În prezent, prețul mediu al unei chirii este de 1569 Euro, cu 25% mai puțin decât în 2008.
Prețurile chiriilor în 2020 – 2021 au înregistrat scăderi între 10-20%, în funcție de zonă, fapt care s-a datorat exclusiv pandemiei și modului de lucru de acasă – Work from Home…
“Pe segmentul garsoniere – apartamente se păstrează aceste scăderi ale chiriilor din cauza faptului că majoritatea chiriașilor au posibilitatea de a lucra din propriile case, din alte localități, nemaifiind obligați să stea în chirie în București. De asemenea, universitățile au mutat procesul de predare în zona digitală, ceea ce a însemnat că nu a mai existat afluxul anual de studenți ce inchiriau proprietăți în marile centre universitare.
Pe segmentul spațiilor comerciale și de office, scăderea a fost mai pronunțată din cauza lock-down-ului, măsurilor drastice impuse Horeca și a industriei jocurilor de noroc, a închiderii temporare a mallurilor etc. Aici nu putem da o marjă de preț întrucât prețurile finale ale chiriilor sunt marcate de raportul dintre cerere și ofertă. Putem vorbi mai degrabă despre o piață blocată în așteptarea unei ridicări a restricțiilor de circulație și a revenirii la un flux normal de activitate.”, puncteaza Costina Petrescu, CEO Titirez.ro.
Titirez.ro este unul dintre cele mai cunoscute portaluri imobiliare din România și are o vechime de 10 ani. De-a lungul timpului, portalul și-a extins capacitatea înglobând mai multe site-uri nișate pe imobiliare, este completat de un CRM imobiliar – ImobManager și de o agenție de marketing și publicitate axată pe real estate – imoPR care se ocupă în exclusivitate de 2 dintre cele mai mari și de renume ansambluri rezidențiale din București și de un proiect de investiții imobiliare cu active ce însumează minimum 200.000.000 Euro.
Pentru detalii, interviuri, reportaje în ceea ce privește piața imobiliară din România:
Departamentul de Management și Comunicare Titirez.ro
E-mail: management@titirez.ro
Telefon: 0722.623.884