Omul de afaceri Dinu Patriciu, care a surprins pe toată lumea la sfârșitul anului 2008, când a cumpărat portofoliul imobiliar din România al fondului de investiții Fabian, dar și prin achizițiile externe din vara lui 2009, a anunțat în această săptămână două mutări importante în holding-ul imobiliar pe care și l-a creat: cooptarea în echipa de management a Ioanei Momiceanu, fostul CEO al BNP Paribas Real Estate, respectiv vânzarea a șapte clădiri de birouri din Suedia.
Intrarea în imobiliare și lansarea Mic.ro au fost principalele investiții începute de fostul proprietar al Rompetrol în ultimii ani, afaceri care nu au ajuns încă la maturitate.Dacă la Mic.ro Patriciu se arată deocamdată preocupat doar de continuarea investițiilor, în imobiliare a realizat și un prim exit, astfel că a anunțat vânzarea proiectului Karolinen, format din șapte clădiri cu o suprafață de 75.000 mp, către un investitor suedez, Hemfosa.
Părțile nu au făcut publică valoarea tranzacției, dar mutarea
arată preocuparea lui Patriciu pentru optimizarea afacerii și,
totodată, pentru generarea de lichidități, în condițiile în care,
potrivit informațiilor din piață, el încearcă de mai mult timp să
“rostogolească” creditele de un miliard de euro la care s-a
înhămat.
Cum a ajuns Patriciu în această situație?
În
urmă cu aproape doi ani, miliardarul a început să cumpere de pe
bursa londonează acțiuni la fondurile de investiții Deutsche Land
și Rutley, care aveau active pe piețele din Vest, dar nu și în
România. La acea vreme, Patriciu era consiliat de britanicul
Michael Lloyd, unul dintre cei mai experimentați executivi care au
fost activi în imobiliarele românești. Între timp, Lloyd a părăsit
afacerile lui Patriciu, la fel cum a făcut în urmă cu mai mulți ani
cu “imperiul” din Băneasa controlat de un alt miliardar, Gabriel
Popoviciu.
Revenind, achizițiile Deutsche Land și Rutley nu au fost făcute cu sume exorbitante, în ciuda faptului că portofoliile erau evaluate la 1,1 mld. euro. Gradul mare de îndatorare al acestor proprietăți a dus prețurile de tranzacționare la ordinul zecilor de milioane de euro.
Dar în intervalul decembrie 2008 – vara lui 2009, când a cumpărat Patriciu, prețurile în imobiliare de-abia își începeau scăderea, ținând cont că în 2010, spre exemplu, pe piața locală au fost tranzacționate proprietăți chiar și la valori de 1 euro, cât a costat, spre exemplu, preluarea integrală a Polus Constanța. Bineînțeles, la aceste prețuri se adaugă și datoriile consistente pe care Patriciu și le-a asumat la achizițiile pe care le-a făcut: 76 mil. euro pentru portofoliul Fabian și circa un miliard de euro pentru proprietățile Deutsche Land și Rutley, ale căror active le-a integrat în structura Dinu Patriciu Global Properties.
Patriciu a cumpărat proprietăți pe piețe mature, precum Germania (60% din portofoliu), Olanda sau Belgia, dar printre active se află atât clădiri noi, atractive, cât și imobile care au fost construite în urmă cu 20-30 sau chiar 100 de ani. Proprietățile având un grad ridicat de îndatorare, orice posibilă scădere a profitului operațional poate determina dificultăți în rambursarea creditelor, iar în această perioadă păstrarea unui portofoliu echilibrat reprezintă o provocare.
“Am considerat că este momentul oportun să ne facem exitul din portofoliul suedez, cu scopul de a ne concentra asupra piețelor din alte țări europene de maxim interes pentru portofoliul DPGP”, a spus Mark Owen, property director al DPGP.
Pe de altă parte, portofoliul din România, moștenit de la Fabian, nu oferă în momentul de față cele mai bune randamente, în condițiile în care o serie de clădiri au spații goale.
Cea mai mare problemă o ridică imobilul Cubic Center din Pipera-Tunari, pe jumătate gol, unde cei mai mari chiriași sunt firmele Mic.ro și Bet Cafe Arena, controlate tot de Patriciu. Totodată, și din clădirea Banu Antonache Offices a plecat anul trecut un chiriaș important, Garanti Bank, în timp ce din Băneasa Business Center americanii de la Cargill sunt pe punctul de plecare.
Imobiliarele rămân o afacere complicată, care a îmbogățit o serie de investitori, dar în ultimii ani mai mulți au fost cei care și-au “fript degetele”.