Dezvoltatorii proiectelor imobiliare rezidentiale au fost prinsi pe picior gresit de cererea pentru apartamente si case destinate clasei medii a populatiei.
Dezvoltarea acestei clase de consumatori a creat noi segmente de piata care vor lua o amploare deosebita in perioada urmatoare, pe masura ce solicitarile de apartamente se repozitioneaza pe piata.
Pe segmentul inferior si mediu al pietei imobilelor rezidentiale, cererea a depasit oferta pe primele luni ale anului, in timp ce pe segmentul ce depaseste bugetele de 200.000 de euro, oferta a fost mult mai bine reprezentata, sustine un studiu al pietei imobiliare realizat de compania imobiliara Neocasa.
Cererile de spatii rezidentiale in cadrul imobilelor noi va produce o reducere a pretului apartamentelor vechi aproape de sfårsitul anului, a afirmat Mircea Cleciu, directorul general al Neocasa.
Aceeasi opinie este impartasita si de raportul anual al pietei imobiliare realizat de compania Eurisko. Datorita faptului ca piata va fi impartita in apartamente de lux si apartamente destinate clasei medii, pretul apartamentelor de lux va creste, oferta fiind limitata, in timp ce pretul apartamentelor destinate clasei medii se va mentine sau chiar va inregistra o usoara scadere pe parcursul anului, sustine compania. In luna aprilie, cererea pentru apartamente in imobile vechi a reprezentat aproximativ 15% din intreaga oferta, in timp ce cererea pentru apartamente in imobile noi a depasit oferta cu peste 300%, conform datelor Neocasa.
“Pentru o oferta puternica de apartamente noi cu preturi mai reduse sunt asteptati investitorii care sa realizeze proiecte cu o valoare de peste 50-60 de milioane de euro. Din pacate, pentru proiecte de amploare lipseste terenul necesar sau utilitatile”, a explicat Cleciu. Acesta a adaugat ca se inregistreaza o descrestere a cererii pe segmentul inferior/mediu al pietei datorita preferintei populatiei de a-si construi case in regie proprie.
In mod paradoxal, un echilibru relativ este inregistrat pe segmentul vilelor cu o valoare de piata de peste 500.000 de euro. In luna martie a anului curent, cererea a depasit cu un procent destul de mic oferta, dar situatia s-a inversat in luna aprilie, cånd oferta a fost cu aproximativ 15% mai mare.
Pentru segmentul 200.000-500.000 de euro, oferta este mult mai generoasa, de asemenea cu un echilibru bun intre cerere si oferta. La acest buget, o concurenta serioasa o fac si apartamentele de lux in imobile noi.
In cazul achizitionarii unui apartament intr-un imobil vechi pe segmentul mediu al pietei, cu un buget estimat la aproximativ 60.000 de euro, unul din avantajele luate in considerare de Neocasa este diversitatea ofertei, precum si faptul ca vecinatatile sunt deja construite. La dezavantaje, reprezentantii companiei bifeaza vechimea constructiei si faptul ca necesita renovare, costurile cu aceste operatiuni depasind bugetul alocat initial.
Pentru cei care decid achizitionarea unui apartament intr-un imobil nou de locuinte, incadråndu-se in bugetul de aproximativ 60.000 de euro, avantajele sunt constituite de siguranta crescuta si elementele constructive performante ale imobilului, precum si compartimentarile flexibile. Singurul impediment in acest caz este oferta destul de saraca in proiecte care sa se incadreze in aceste cerinte.
Acest buget permite chiar realizarea unei case in interiorul orasului, ce beneficiaza de compartimentare realizata in functie de necesitati si conceptie proprie. De asemenea, pentru bugetul propus se poate obtine o suprafata locuibila mai mare, de circa 140 de metri patrati construiti. Unul din dezavantajele unei astfel de constructii este faptul ca se realizeaza in regie proprie, ceea ce conduce la timpi de executie mai lungi, iar terenurile disponibile sunt situate la marginea orasului.
In opinia Neocasa, pentru un buget de aproximativ 60.000 de euro, varianta cea mai putin avantajoasa este aceea de a cumpara apartament intr-un bloc vechi. Pentru a atinge standardul blocurilor noi din aceasta categorie, apartamentul cumparat la o valoare de aproximativ 63.000-64.000 de euro necesita renovare, care poate fi cuprinsa intre 1.500 de euro si 10.000 de euro.
In cazul cumpararii unei case noi, dispunånd de un buget de aproximativ 120.000 de euro, unul din dezavantaje este faptul ca mutarea nu se face intotdeauna repede, intrucåt aceste imobile se pot contracta inaintea termenului de finalizare. In realitate, acest tip de proiect depaseste bugetul, intrucåt in zonele vizate de acest grup tinta nu se construiesc case cu suprafete mai mici de 160 de metri patrati, ceea ce inseamna o valoare de circa 140.000 de euro.
Daca potentialul client opteaza pentru achizitionarea unei case in cadrul unui complex rezidential, cu acelasi buget, beneficiile sunt de aceeasi natura cu cele prezentate anterior, in cazul apartamentelor in imobile noi, la care se adauga spatiul aferent curtii. Cu toate acestea, distanta fata de centrul orasului genereaza necesitatea unui mijloc de transport propriu, iar uneori imobilele sunt situate in zone aflate in constructie.
Si in acest caz, varianta cea mai putin avantajoasa este aceea de a cumpara intr-un bloc vechi, intrucåt, pentru a atinge standardul blocurilor noi din categoria medie, apartamentul cumparat la o valoare de aproximativ 125.000 de euro necesita o renovare cuprinsa intre 5.000 de euro si 20.000 de euro. In ceea ce priveste posibilitatea de cumparare a unei vile vechi, printr-un calcul similar, trebuie luata in considerare renovarea (si eventual consolidarea), cu un cost cuprins intre 25.000 si 50.000 de euro.
Oferta spatiilor rezidentiale noi va creste semnificativ anul acesta, fiind deja anuntata finalizarea mai multor proiecte. Astfel, vor aparea pe piata complexuri de apartamente si vile pentru clasa medie cu preturi cuprinse intre 60.000 si 200.000 de euro, in diferite zone ale Bucurestiului, mai spune Eurisko.
Oferta spatiilor rezidentiale noi va cunoaste o dezvoltare mai variata atåt in privinta finisajelor cåt si in privinta zonelor in care acestea vor fi amplasate, nemaiexistånd o concentrare preponderenta in zona de nord.
Toate aceste complexuri rezidentiale ce urmeaza a fi livrate pe piata in anul urmator ofera suprafete locuibile mai generoase si o impartire a spatiilor de locuit mai eficienta. O alta caracteristica a acestor spatii este ca toate vor oferi diverse facilitati si, nu in ultimul rånd, spatii de parcare.
Datorita gamei largi de spatii rezidentiale noi ce vor fi livrate in 2005, profilul segmentului tinta se va schimba.
Va exista o noua clasificare a proprietatilor si se va face o delimitare concreta intre apartamentele de clasa lux care intrunesc cinci mari elemente esentiale: pozitie (zona), arhitectura si impartirea spatiului de locuit, dotari, utilitati si finisaje si apartamentele destinate clasei medii chiar in aceeasi zona (ex: Soseaua Nordului).
alexandru.cerchez@zf.ro