Cererea puternica de locuinte din ultimii ani i-a determinat pe investitorii de pe piata imobiliara sa anunte tot mai multe proiecte de apartamente. Astfel, in urmatorii patru ani urmeaza sa fie livrate peste 10.000 de apartamente, valoare care se situeaza sub cererea anuala estimata la circa 30.000 de unitati.
Numai anul viitor urmeaza sa fie livrate pe piata cel putin 2.800 de apartamente, potrivit noilor proiecte anuntate. Spre comparatie, inainte de ’89 erau livrate anual circa 27.000 de unitati locative pe piata Capitalei, in timp ce la nivelul intregii tari se construiau circa 120.000 de unitati, potrivit datelor furnizate de Patronatul Societatilor din Constructii.
Oferta de spatii rezidentiale din Bucuresti a crescut intr-un ritm accelerat in ultimii ani, iar oferta livrata pe piata in 2005, circa 2.000 de apartamente, nu a fost suficienta pentru acoperirea cererii in crestere, potrivit companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis. Potrivit Institutului National de Statistica, la sfarsitul primului trimestru din 2006 stocul total de unitati locative din Bucuresti era de aproximativ 785.000 locuinte, din care numai 2,9% reprezentate de proprietati apartinand statului.
Segmentul rezidential este in prezent unul dintre cele mai bine dezvoltate ale pietei imobiliare locale, proiectele anuntate pentru acest an fiind de ordinul sutelor de milioane de euro. Insa, pana in prezent, niciunul dintre proiectele anuntate nu a fost finalizat. Majoritatea proiectelor se afla doar pe planseta, in timp ce o mica parte, precum Central Park sau Planorama Colentina, se afla in constructie.
Daca in urma cu cativa ani erau anuntate doar proiecte de lux, adresate persoanelor cu venituri mari, anul acesta proiectele de blocuri au fost destinate cu precadere clasei medii. Tendinta inregistrata anul acesta pe piata a fost de concentrare a cererii catre apartamentele cu preturi de 900-1.000 de euro pe metru patrat, fara TVA.
Costul unui apartament variaza in functie de starea cladirii – daca este inca in stadiul de plan sau constructie, apartamentul este vandut pentru un pret mai mic decat cel care ar fi cerut pentru un apartament finalizat, predat la cheie, potrivit reprezentantilor Colliers International. Diferenta poate ajunge chiar pana la 30%.
Noile proiecte rezidentiale sunt concepute pentru a gestiona cat mai eficient costurile de intretinere fiind bine izolate si atent compartimentate, potrivit reprezentantilor Regatta. Facilitati aditionale fata de blocurile construite inainte de ’90 sunt garajele, gradinitele, supermarketurile sau cabinetele medicale.
Noile proiecte de lux au un pret de pornire de 1.500 – 2.000 de euro pe metru patrat plus TVA si se asteapta o crestere a preturilor materialelor de constructii, al manoperei si al terenurilor, dar mai ales o crestere a cererii. Anul trecut, cele mai mari preturi au fost inregistrate la proiectele realizate pe strada Mircea Eliade, unde 3.000 de euro pe metrul patrat este un pret deseori solicitat de proprietari. Zonele precum Soseaua Nordului au preturi de 2.000 – 2.600 euro/mp, in timp ce pe strazile mici, care fac legatura cu Nicolae Caranfil sau in Floreasca se inregistreaza preturile cele mai mici.
Preturile la apartamente incep sa se apropie de nivelul altor tari din regiune (Ungaria, Polonia etc.), iar ratele de recuperare a profitului nu mai sunt la fel de atractive ca in ultimii doi – trei ani.
In ceea ce priveste cresterea sustinuta a segmentului apartamentelor pentru populatia cu venituri medii, a fost determinata, in principal, de dezvoltarea rapida a creditelor ipotecare si de cresterea puterii de cumparare. Alti factori importanti au fost reprezentati de modificarea comportamentului clientilor fata de proiecte noi, cu un standard de calitate mai ridicat si de lipsa de oferte din apartamentele vechi existente.
Clasa de mijloc se va orienta in urmatorii ani catre complexurile rezidentiale de amploare, care au inceput sa se devolte, sau catre proiecte finalizate in prezent, cu termen de finalizare 2007-2009, situate in zone semicentrale ale orasului, pe locatiile fostelor intreprinderi de stat.
Potentialii cumparatori ai apartamentelor nu mai sunt interesati sa achizitioneze un apartament intr-un bloc vechi, potrivit reprezentantilor Colliers International. Interesul pentru cladirile noi cu apartamente moderne, cu finisari de calitate este in continua crestere, alimentat de preturile ridicate ale apartamentelor din blocurile vechi, al caror standard nu este la fel de ridicat.
O buna parte din locuintele anuntate au fost deja achizitionate, asa cum este cazul Quadra Place, unde au fost vandute peste 300 de apartamente, adica aproximativ 90% din totalul locuintelor, in primele trei luni de la lansarea proiectului, potrivit Eurisko.
Un alt exemplu este complexul West Park, in care la numai doua saptamani de la lansare au fost cumparate 20% din apartamente, spune Regatta.
In complexul Planorama, reprezentantii companiei de dezvoltare au declarat recent ca au fost vandute 150 de unitati locative din totalul de 1.104. Dezvoltatorul imobiliar GTC Romania are la randul sau doua proiecte importante in zona de nord a Capitalei, pentru care cererile au aparut inca inainte de a fi scoase oficial la vanzare.
Aproape toate marile orase din tara au in prezent in dezvoltare proiecte rezidentiale de anvergura, dar cele mai multe cartiere rezidentiale vor fi construite in Capitala.
Investitiile in sectorul rezidential sunt atractive pentru fondurile private de investitii deoarece profitul generat de acestea este superior celui obtinut din dobanzile depozitelor bancare. Una dintre principalele tendinte ale pietei este determinata de cererea de apartamente in cladiri noi din cadrul unor proiecte rezidentiale de mari dimensiuni, situate in cartiere rezidentiale dens populate.
In urmatorii ani va continua constructia de noi proiecte in zone din afara Bucurestiului, precum Sisesti sau Mogosoaia, dar si in locatii periferice ale Capitalei, unde nu au mai fost dezvoltate proiecte rezidentiale pana acum: Dristor, Militari, Berceni, Colentina sau Pajura.
Cele mai mari proiecte care s-au anuntat pe piata in ultimii doi ani sunt Sema Parc, Baneasa Rezidential, Neocity Peninsula sau Esplanada, care vor avea valori totale cuprinse intre 300 milioane de euro si 1,2 miliarde de euro.
785.000 de locuinte in Capitala
Oferta de spatii rezidentiale din Bucuresti a crescut intr-un ritm accelerat in ultimii ani, iar oferta livrata pe piata in 2005, circa 2.000 de unitati, nu a fost suficienta pentru acoperirea cererii in crestere.
La sfarsitul primului trimestru din 2006 stocul total de unitati locative din Bucuresti era de aproximativ 785.000 locuinte, din care numai 2,9% reprezentau proprietati apartinand statului.