Pe piața spațiilor de birouri din București anul trecut a fost anunțat un singur proiect nou, și anume, prima etapă a parcului de birouri Hermes Business Campus din Pipera, primit cu reticență la vremea respectivă inclusiv de către consultanții imobiliari prezenți la evenimentul de lansare organizat în Ambasada Belgiei.
În liniște, UniCredit semna cu Bog’Art un contract pentru realizarea unei clădiri de 15 etaje în Piața Presei Libere, a cărei construcție a avansat puternic în acest an, structura metalică fiind ridicată. Până la sfârșitul anului ar trebui montată și fațada, astfel ca în primăvară banca să își poată ocupa noul sediu.
În acest an însă lucrurile au început să avanseze și pentru alte proiecte – Raiffeisen Evolution și Strabag au realizat primul rând de piloni ai turnului Sky Tower, AFI Europe lucrează la un imobil de lângă mallul Cotroceni Park, în timp ce Radu Dimofte a început de asemenea lucrările la o clădire de pe Bulevardul Aviatorilor, lângă sediul Leumi.
Până spre sfârșitul acestui an ar putea fi începute și lucrările la proiectul Ana Tower de lângă hotelul Crowne Plaza, dar și la Floreasca Park, o dezvoltare realizată pe un teren cumpărat la începutul acestui an de Portland Trust de la omul de afaceri George Becali.
Își revine piața de birouri?
“Putem vorbi de o criză a dezvoltatorilor în ultimii doi ani, prin prisma faptului că în perioada 2009-2010 au fost începute foarte puține proiecte, din cauza lipsei finanțării oferite de bănci. Și în acest moment dezvoltatorii se confruntă cu aceeași situație – condițiile mult mai stricte din partea băncilor pentru acordarea unei finanțări noi. Condiția principală cerută de majoritatea instițutiilor bancare este preînchirierea proiectului, în procent de minimum 25-30%.
Astfel, dacă dezvoltatorii și-au securizat acest procent minim de preînchirieri, consider că au șanse mari să obțină finanțarea necesară și să înceapă construirea de proiecte noi”, explică Horațiu Florescu, președintele firmei de consultanță imobiliară The Advisers Knight Frank.
Arhitecții încă nu “desenează” foarte mult
Poate primii care iau pulsul investitorilor când vine vorba de proiecte noi sunt arhitecții, concursurile de proiecte având loc înainte de obținerea autorizațiilor, finanțărilor sau primelor contracte de închiriere. Din zona aceasta însă așteptările nu sunt foarte mari în următoarea perioadă, deși lucrurile sunt ușor mai dezmorțite.
“S-a produs o mutare a investițiilor dinspre privat către stat, ceea ce anticipam în urmă cu trei ani, dar nu înțeleg de ce într-o țară cu atâtea energie și nevoi depindem atât de mult de instrumente financiare. Puteau fi găsite și alte soluții pentru dezvoltare, cum au fost cazuri de constructori care au decis să pre ia singuri inițiativa de a dezvolta proiecte imobiliare, având acces mai ușor la finanțare. Din păcate numărul acesto ra este mic, iar în momentul de față consider că piața de birouri nu dă semne de revenire”, spune arhitectul Călin Negoescu, asociat în cadrul firmei Westfourth Architecture, care a proiectat atât viitorul sediu al UniCredit, cât și clădirea Ana Tower, proiect dezvoltat de George Copos și GTC.
Greu de închiriat birouri în Pipera
Cei care au început să construiască speculativ fără a avea semnate contracte cu viitorii chiriași nu au avut deocamdată prea mulți sorți de izbândă.
“În prezent finalizăm lucrările la fundație pentru prima fază cu firma de construcții Octagon și suntem în proces de selecție a antreprenorului pentru restul lucrărilor, astfel că data exactă de finalizare a primei clădiri nu este stabilită, dar ar trebui să fie undeva în prima jumătate a anului 2013. Un prim contract de preînchiriere a fost semnat pentru un spațiu comercial de la parter și continuăm negocierile pentru etajele superioare, dar nu putem oferi mai multe detalii în prezent”, a declarat și Paul Lannoye, project manager al Atenor pentru Hermes Business Campus, dezvoltare care va avea într-o primă fază o suprafață închiriabilă de 17.000 de metri pătrați.
Urmează doi ani cu puține livrări
Gradul de neocupare a clădirilor de birouri din București a început ușor să scadă în acest an, către nivelul de 15%, iar în condițiile în care în decurs de un an nu sunt anunțate noi livrări semnificative de spații, suprafața disponibilă ar putea continua să scadă.
“Ținând cont de faptul că în 2011 și 2012 vom asista la scăderi dramatice ale suprafețelor noi de spații livrate, companiile care vor dori să se relocheze, extindă sau consolideze în 2013 – 2014, vor fi «obligate» să semneze pre- închirieri, pentru ca aceste clădiri să poată fi livrate.
Există posibilitatea ca alte două-trei proiecte de mari dimensiuni, peste 15.000 de metri pătrați, să fie începute până la sfârșitul anului sau în prima parte a anului viitor, însă aceste proiecte depind de finanțare din partea băncilor, deci implicit de preînchirieri, astfel că nu putem estima o dată exactă de începere a lucrărilor de construire”, mai spun consultanții firmei The Advisers Knight Frank.
Pentru deblocarea anumitor zone, precum Pipera sau vestul Capitalei, proiectele de infrastructură, precum pasajul Basarab sau pasajul Pipera, aflat încă în lucru, vor avea un rol determinant.
Pentru ocuparea celor 300.000 de metri pătrați de birouri disponibili este necesară însă și o încredere mai mare din partea companiilor care sunt într-o mare măsură responsabile de crearea locurilor de muncă și relansarea economiei.
Flanco se mută luna viitoare în proiectul Swan Pipera
Retailerul de electronice și electrocasnice Flanco, cu vânzări de circa 80 de milioane de euro pe piața locală, își va muta de luna viitoare sediul central într-un spațiu de 800 mp din cadrul proiectului de birouri Swan Office & Technology Park, dezvoltat de compania britanică Chayton Capital. Tranzacția a fost intermediată de către firma de consultanță imobiliară Colliers International, agentul proiectului cu o suprafață închiriabilă de 29.000 mp, dezvoltat în imediata vecinătate a clădirilor Global City din zona Pipera-Tunari. Flanco este al doilea chiriaș al proiectului, după ce firma Ambery Hall a preluat în vara acestui an un spațiu de 500 mpi pentru amenajarea unui centru de conferințe și evenimente private.
“Aceasta este una dintre primele tranzacții din ultimii doi ani din zona Pipera-Tunari care nu implică relocarea unei companii parte a grupului controlat de proprietarul clădirii de birouri. Datorită îmbunătățirii infrastructurii din zonă, închirierea de către Flanco a spațiului din Swan Office and Technology Park anunță o nouă perioadă cu tranzacții în Pipera. Cred că în următoarele două luni vor fi semnate alte contracte pentru o suprafață de 2.500 de metri pătrați în Swan”, apreciază David Țiplea, asociat în cadrul departamentului de birouri al Colliers.
Proiectul a implicat o investiție de circa 50 de milioane de euro, iar chiriile solicitate sunt la nivelul de 11-12 euro/metrul pătrat. În zonă mai sunt însă spații disponibile și în proiectele Twin Towers Barba Center, Global City sau Cubic Center, rata de neocupare din zona Pipera-Nord fiind de circa 25%, peste nivelul mediu al pieței.
Cel mai bun an din ultimii trei pentru malluri
Toamna acestui an va fi pentru piața mallurilor cea mai bună din ultimii trei ani. Șapte proiecte noi cu o suprafață închiriabilă de 300.000 mp se vor deschide în București și în țară. Șapte proiecte comerciale de dimensiuni mari se vor deschide până la finalul acestui an în Arad, Oradea, Craiova, Constanța, Iași, Botoșani și București după ce investitorii din piața mallurilor au revenit puternic, atrași de reluarea planurilor de expansiune ale retailerilor internaționali.
În primii doi ani de criză dezvoltarea centrelor comerciale s-a oprit brusc, dar pe finalul acestui an se poate vorbi chiar de efervescență, ținând cont că pe piață ar urma să fie lansate proiecte cu o suprafață închiriabilă de circa 300.000 de metri pătrați, în urma unor investiții cumulate de circa jumătate de miliard de euro.
Cele mai mari proiecte vor fi deschise în Craiova, Constanța și Iași, în timp ce în București va fi deschisă prima etapă a parcului comercial Colosseum de pe Șoseaua Chitilei, respectiv magazinele Leroy Merlin și Carrefour, cu o mică galerie comercială. Criza a provocat închideri de centre comerciale, unele au intrat în insolvență sau chiar în faliment.
Acest lucru i-a determinat însă pe dezvoltatorii care merg înainte cu construirea de malluri să lucreze mai mult la procesul de preînchiriere, astfel că majoritatea proiectelor propuse pentru toamna acestui an au deja spațiile ocupate în proporție de 80-90% de către retaileri puternici precum Auchan, Carrefour, Cora, Inditex, H&M sau C&A.
Heineken, în discuții pentru vânzarea fostei fabrici de bere Grivița
Producătorul de bere Heineken România vrea să renunțe la terenul de 2,7 ha pe care a funcționat fabrica de bere Grivița, la intersecția străzilor Dinicu Golescu și Șoseaua Orhideelor, unde ar putea fi dezvoltat un proiect imobiliar. “Heineken România este în proces de vânzare a proprietății sale imobiliare din București, Strada Orhideelor nr. 46. Viitori potențiali proprietari ai acestui imobil sunt interesați desigur de reamenajarea acestei proprietăți, astfel fiind demarate unele proceduri publice privind dezvoltarea urbanistică”, au spus reprezentanții Heineken.
Fabrica de bere Grivița a fost închisă de Heineken în 2004, producția fiind relocată în celelalte centre pe care le avea. Heineken este al doilea mare producător de bere de pe piața locală, cu o cifră de afaceri de 221 mil. euro anul trecut și un profit de 31,5 mil. euro. Din informațiile de pe site-ul Primăriei București reiese că Heineken încearcă să obțină avize pentru realizarea unor clădiri de până la 20 de etaje pe acest teren.
“Heineken România nu are nicio intenție de a intra în domeniul afacerilor imobiliare. (…) Realizarea acestui potențial proiect imobiliar este în interesul viitorilor proprietari”, au mai spus reprezentanții Heineken. Zona în care este situată fosta fabrică de bere a devenit mai interesantă odată cu finalizarea Pasajului Basarab, situat în apropiere. Ioana David
Bucureștiul devine “piață fierbinte” pentru investitorii imobiliari
Sectorul de retail din București se numără printre cele mai atractive din Europa pentru investitorii imobiliari, în condițiile în care comprimarea randamentelor și creșterea chiriilor vor duce la o majorare substanțială a capitalului pe termen mediu, potrivit indexului Fair Value realizat de DTZ și prezentat la sfârșitul lunii august.
Astfel, piața de retail din București este considerată “fierbinte”, clasificare dominată de sectorul de retail și de birouri din Europa Centrală și de Est. Moscova este atractivă pentru investitori pe ambele sectoare, în timp ce Bucureștiul și Praga oferă oportunități pe sectorul de retail. România urmează astfel trendul înregistrat în toată Europa, respectiv o creștere a atractivității proprietăților imobiliare, care însă nu se va traduce neapărat prin majorarea tranzacțiilor imobiliare.
Numărul piețelor “fierbinți” din Europa a crescut de la 10 în primul trimestru la 11 în al doilea trimestru, iar 18 piețe au fost evaluate ca trecând din categoria “reci” la “calde”. Numărul piețelor “reci” a scăzut de la 46 în primele trei luni ale anului la 28 în perioada aprilie-iunie. În primele șase luni, valoarea tranzacțiilor imobiliare din România a depășit 200 de milioane de euro, dar cea mai mare parte a fost reprezentată de achiziții de spații de birouri. Mediafax