Piata imobiliara din New York straluceste inca intre epavele celorlalte orase

Intr-o perioada cand majoritatea pietelor imobiliare continua sa rataceasca pe drumul pierzaniei, Big Apple isi pastreaza inca pozitia privilegiata, scrie CNN Money. Mentinerea acestei pozitii poate contribui la determinarea perioadei de timp ramasa pana cand economia va iesi din zona terorii.

Cifrele facute publice de Standard&Poor’s arata ca preturile caselor la nivel national au coborat cu 16% in prima jumatate a lui 2008 fata de aceeasi perioada a anului trecut. In luna iunie, conform ultimului studiu national S&P/Case-Shiller asupra a 20 de zone metropolitane, preturile coborasera sub nivelul de anul trecut in fiecare dintre regiuni. Declinul de pe pietele supuse efectului bubble precum cele din Miami, Phoenix si Las Vegas s-a ridicat la valori de pana la 28%. New York, inclusiv suburbiile alaturate, a inregistat o scadere a preturilor de doar 7%, conform datelor oferite de Case-Shiller. Este o situatie mult mai buna decat cele cu care se confrunta alte orase “boom” – unde preturile au atins valori record, pentru a se prabusi apoi brusc – precum Washington si Los Angeles, fiind insa in acelasi pluton cu Atlanta sau Chicago, unde preturile au crescut mai putin in “vremurile bune”. In luna iunie, s-au putut observa chiar unele cresteri de pret comparativ cu valorile de luna precedenta. “Regiunea New Yorkului continua sa ofere un impuls substantial preturilor caselor din toata tara.”, scria Guy LeBas – strateg pe venituri fixe – intr-o nota adresata clientilor de la compania de brokeraj Janney Montgomery din Philadelphia. Aceste cifre vin sa aprinda sperantele dupa ce timp de un an Wall Street-ul a fost un “difuzor” de stiri negative, desi el este motorul de crestere economica din zona. Rezistenta pe pozitii ar putea readuce entuziasmul in randul investitorilor imobiliari – insa numai daca ei nu privesc cifrele in ansamblul lor. Ceea ce ramane insa in picioare este ca preturile caselor in zona New Yorkului se mentin neasteptat de mari, sugerand ca declinuri mult mai puternice stau la panda. Evolutia preturilor pe pietele relativ sanatoase, precum cea din New York, ar putea juca un rol important in refacerea sau prabusirea si mai puternica a sectoruui financiar american, care detine instrumente financiare bazate pe ipoteci in valoare de sute de miliarde de dolari. In aceste conditii, zona metropolitana New York va pierde 64.000 de posturi, adica 13,5% din totalul locurilor de munca din domeniul financiar, pana in cel de-al doilea trimestru al anului 2010, arata datele furnizate de portalul Moody’s Economy.com, cu sediul in West Chester, Pennsylvania. Falimentul Lehman Brothers, odata cea de-a patra banca de investitii din SUA ca marime, si cumpararea bancii Merrill Lynch de catre banca Charlotte cu sediul in Carolina de Nord, au indemnat divizia Economy.com sa-si mareasca estimarile in ceea ce priveste pierderile de locuri de munca in zona New York cu pana la 6,6%. Pana acum, cea mai mare parte a pierderilor din sectorul ipotecar se concentreaza in state precum California, Florida, Nevada si Arizona. Daca preturile scad puternic in regiuni ca New Yorkul, care au fost pana acum ferite, creditorii care se bazeaza mai mult decat si-ar dori pe tranzactiile de pe pietele imobiliare, s-ar putea confrunta cu un alt val de prescrieri ipotecare costisitoare. Cu doar o saptamana in urma, Asociatia Nationala a Constructorilor de locuinte (NAHB) a cotat zona metropolitana a New Yorkului drept cea mai scumpa piata. Faptul ca proprietatile sunt scumpe in New York nu este un secret pentru nimeni. Ocuparea ultimului loc in ceea ce priveste scaderea preturilor este insa o performanta remarcabila. Doar 11% dintre rezidentii zonei isi pot permite o casa al carei pret mediu in regiune este de 481.000 dolari (326.000 euro), conform datelor oferite de NAHB. La nivel national aceasta valoare este de 55%. Cu un deceniu in urma, New York ocupa o pozitie mediana in ceea ce priveste gradul in care populatia putea sa isi permita o locuinta, cu 66% dintre rezidenti capabili sa isi achizitioneze o casa de nivel mediu. Faptul ca Big Apple si-a insusit coroana pentru cel mai putin accesibile locuinte reflecta impactul crizei de la inceputul deceniului de pe piata imobiliara care a avut ca efect prabusirea abrupta a preturilor in regiuni precum California inca din 2006. Din anul 2000, cifrele oferite de Case-Shiller arata ca preturile au urcat cu 97% in Washington, 95% in Los Angeles si 94% in New York. Aceste cifre au explodat de-a lungul timpului deoarece preturile caselor se misca direct proportional cu veniturile. Veniturile s-au ridicat nu cu mult deceniul trecut – indicand ca si in urma recentelor pierderi preturile caselor raman mult peste media lor pe termen lung pe aceste piete. In New York, conform datelor NAHB, venitul mediu pe gospodarie a crescut cu doar 13% din 2000. Asha Bangalore, economist la Northern Trust, noteaza ca raportul intre pretul mediu al unei locuinte si nivelul mediu al venitului unei gospodarii s-a mentinut constant timp de doua decenii, pana in 2000, in jurul valorii de 340%. Din 2005 aceasta cifra a crescut la 470%, spune ea. De atunci veniturile au continuat sa creasca intr-un ritm modest, pe cand preturile caselor au inceput sa se prabuseasca. Odata cu revenirea institutiilor financiare si a consumatorilor pe piata, costurile ipotecare sunt mai ridicate, iar imprumuturile sunt mai dificil de obtinut, crescand presiunea asupra preturilor. “Ajustarea pietei imobiliare este incompleta si mai sunt multe luni de lupta pana sa se stabilizeze”, scrie Bangalore. Date fiind inventarele umflate ale vanzarilor de case puse spre vanzare, si scaderea consumului care conduce cresterea economica din Statele Unite, ea spune ca sperantele ca preturile caselor sa atinga cel mai jos nivel anul viitor “incepe sa para ca o idee de dorit”. O alta metoda pe care economistii o folosesc pentru a masura preturile caselor este pretul mediu al unei locuinte ca multiplu al costurilor anuale cu chiria. Dean Baker, co-director al Centrului pentru Cercetare Economica si Politia din Washington, afirma ca chiria s-a multiplicat pe parcursul perioadei de “boom” mult peste nivelurile sale istorice din perioada de inceput, insa acum se indreapta vertiginos catre acele niveluri. Cat de mult mai trebuie inca sa coboare New Yorkul conform acelei masuri este un aspect cunoscut. Daniel Alpert, directorul bancii de investitii Westwood Capit din New York, a scris intr-un studiu la inceputul lunii trecute ca indicele pretului chiriei in New York in 1988 si 2000 se situa in jurul valorii de 12 pucte. In 2006, la nivel regional indicele preturilor caselor din New York era de 19 puncte. In timp ce si chiriile s-au scumpit in New York, pe fondul, pana recent, al economiei sistemului financiar, Alpert spune ca multiplul care ar aduce preturile caselor inapoi la paritatea lor cu chiriile este de 13,5. El calculeaza astfel ca preturile caselor din zona New York-ului ar trebui sa scada cu 18% de la nivelul actual pentru a reveni la nivel normal. Un asemenea declin ar afecta puternic economia regiunii. Pierderile provocate de ipoteci si scaderea ratei consumului au condus deja la mii de disponibilizari in institutiile de top precum Citi, Merrill Lynch si American Express. Baker afirma ca el se asteapta la noi declinuri de pret, dupa boom-ul istoric de la inceputul deceniului. El anunta in mod ironic si o serie de vesti bune pe fondul recentei cresteri a ratei inflatiei, care in trimestrul doi a avut cea mai puternica urcare din ultimii 17 ani. O escaladare a inflatiei presupune o scadere a preturilor caselor, aducandu-le pe acestea mai aproape de trendul lor pe termen lung.