In ultimii trei ani, preturile la apartamentele din Bucuresti s-au dublat sau chiar mai mult. Dezvoltarea creditelor ipotecare si stabilizarea puterii de cumparare au facut ca cererea de locuinte sa creasca, iar tendinta se va mentine si in urmatorii ani, ceea ce se va traduce in cresteri si mai mari ale preturilor la apartamente. Pana unde?
O garsoniera in zona de sud a Bucurestiului, considerata cea mai saraca zona a orasului, costa in urma cu patru-cinci ani 7.000 de dolari. In prezent aceeasi garsoniera costa 17.000-18.000 de euro, ceea ce inseamna 22.000 de dolari. Altfel spus, o valoarea tripla. Cum a fost posibila o astfel de crestere, in conditiile in care veniturile locuitorilor din zona au crescut cu valori mai degraba simbolice?
“Piata imobiliara are o tendinta speculativa, orientandu-se catre moneda cea mai puternica”, este de parere Mircea Cleciu, director general al companiei imobiliare Neocasa.
Astfel, dupa ce ani buni toate tranzactiile imobiliare au avut ca moneda de referinta dolarul american, incepand de anul trecut, o data cu scaderea dolarului in raport cu euro, lucrurile s-au schimbat.
Euro a ajuns treptat sa depaseasca moneda americana si, mai mult, sa ia un avans tot mai serios, ajungand treptat sa fie cotat la 1,1 dolari sau chiar 1,2 dolari. Mai mult, in acest an a fost depasit si pragul de 1,3 dolari pentru un euro.
Piata imobiliara romaneasca a reactionat imediat si un apartament care costa la inceputul anului trecut 10.000 de dolari a ajuns imediat 10.000 de euro, ceea ce insemna o crestere de aproape 20%.
In rate nu conteaza pretul
In plus, dezvoltarea puternica inceputa anul trecut pe piata creditului ipotecar a facut ca potentialii cumparatori sa accepte preturile tot mai mari cerute de vanzatori, pe principiul “ce mai conteaza 20-30 de euro in plus la o rata 150-200 de euro pe luna?”.
Insa cei 20 sau 30 de euro in plus pe luna insemnau de fapt cateva mii de euro in plus la un credit pe zece sau mai multi ani.
Si astfel la cresterea datorata schimbarii monedei de referinta s-a adaugat si o crestere a preturilor determinata de creditul ipotecar.
S-a ajuns chiar in situatia in care, potrivit unora dintre companiile de pe piata, preturile ajunsesera atat de ridicate, incat era de asteptat o plafonare sau chiar o scadere a tranzactiilor.
“Si in acest an au crescut preturile la apartamente. Evolutia a fost diferentiata in functie de segmentele pietei si de anumite zone, insa putem avansa o crestere generala cu 15% a preturilor”, adauga Cleciu.
Tendinta pare sa se mentina si la nivelul urmatorilor ani.
“Pana acum cativa ani cererea era mai mult sporadica. O data cu stabilizarea economica si dezvoltarea creditului ipotecar, cererea a crescut si se va mentine cel putin la acelasi nivel si in urmatorii ani, avand in vedere ca puterea de cumparare va creste”, adauga Cleciu.
Cererea in crestere, confruntata cu o oferta care de cele mai multe ori se limiteaza la blocurile construite inainte de Revolutie sau in primii ani de dupa ’90, determina o crestere a pretului la apartamente, cel putin in cazul apartamentelor din gama de jos si medie.
“S-a ajuns astfel ca pentru blocurile din zona Unirii, pretul sa fie aproape de 1.000 de euro pe metrul patrat”, completeaza Cleciu.
Luxul, tot mai scump
La polul celalalt, segmentul rezidential de lux a inregistrat la randul sau cresteri ale preturilor, chiar daca nu la fel de explozive precum in cazul celor din gama de jos sau medie.
Clientul tipic pentru un apartament in Primaverii, Aviatorilor sau orice alta zona din nordul orasului este mai putin sensibil la pret.
Tocmai pentru acest motiv, segmentul rezidential de lux a fost in ultimii ani tinta predilecta pentru dezvoltatorii de proiecte imobiliare. Cu o durata de returnare a investitiilor de cinci-sase ani, proiectele imobiliare in domeniul rezidential de lux au atras deja multi investitori, unii fiind deja la al doilea sau chiar al treilea proiect in domeniu.
Preturile pe segmentul rezidential de lux au crescut anul trecut cu valori situate, potrivit companiilor imobiliare active pe piata, intre 20% si 25%. Proiectele imobiliare care se afla in desfasurare in prezent in domeniul rezidential de lux vor avea preturi cuprinse intre 1.500-2.000 de euro pe metru patrat.
In asteptarea clasei medii
Desi cele mai cautate complexuri rezidentiale au fost cele de lux care vizau doar clientii cu venituri mult peste medie si care solicitau obligatoriu elemente precum spatii verzi, intimitate, gradina mare, facilitati in administrare, finisaje de calitate, paza sau intretinere, situatia se va schimba pe termen mediu.
Locuintele destinate clasei medii, adica celor care vor putea sa isi permita sa isi paraseasca apartamentele situate in blocurile construite inainte de 1989, pentru a locui in unul dintre ansamblurile rezidentiale, par a fi urmatoarea etapa in dezvoltarea pietei rezidentiale locale.
Practic, pe masura ce s-a dezvoltat si se va dezvolta creditul ipotecar, tot mai multi dezvoltatori migreaza sau vor migra de la locuintele de lux la cele din categoria medie, accesibile unei palete mult mai largi de clienti.
Datele din piata indica faptul ca, daca actuala politica de scadere a dobanzii creditelor si acordarea unor conditii mai flexibile va continua sau chiar se va accentua, se asteapta ca in urmatorii ani aproximativ 90% dintre contractele de cumparare de case sa se realizeze cu ajutorul creditelor ipotecare.
Cat de mult vor creste preturile
Dupa cresteri treptate an de an, preturile la apartamente, mai ales pentru apartamentele din blocurile construite inainte de Revolutie, au explodat anul trecut. Situatia nu se va repeta in acest an, cand cresterea de 15% este considerata de analisti ca fiind normala. De altfel, ritmul de crestere a preturilor se va mentine in limite rezonabile si in urmatorii ani.
“Preturile de pe piata romaneasca sunt inca mult in urma celor din Europa de Vest sau a statelor din regiune, precum Ungaria, Cehia sau Polonia. Cum puterea de cumparare din Romania va creste in urmatoarea perioada, este de asteptat ca si preturile la apartamente sa creasca”, conchide Cleciu.
Cerere mare, pret mare
Pretul mediu al unui metru patrat de apartament cu doua camere din Bucuresti ar putea ajunge la 614 euro la sfarsitul acestui an, fiind cu peste 18% mai mare decat in decembrie 2003, potrivit cercetarilor de piata realizate de Alpha Bank.
Cresterea preturilor este insa mult mai puternica pe piata imobiliara din Timisoara, unde cererea puternica, net superioara ofertei, va duce anul acesta pretul mediu pe metru patrat la 667 de euro la acelasi apartament de doua camere, in crestere cu 45% comparativ cu nivelul de la sfarsitul anului trecut.
Si pe piata UE se manifesta tendinte de crestere a preturilor locuintelor, mai lente sau mai accelerate, anul 2003 consemnand ritmuri de scumpire cuprinse intre 2% in Austria, de exemplu, si 17% in Spania.
In Romania, chiar daca accesul la finantare pentru achizitii tinde sa se imbunatateasca, oferta de locuinte se misca inca foarte lent pentru recuperarea decalajului acumulat fata de cerere, ceea ce exercita o presiune constanta asupra preturilor.
Nevoia de locuinte
Necesarul de locuinte este foarte ridicat pe piata romaneasca. Din totalul de 8 milioane de locuinte din Romania, in peste 11% locuiesc in aceeasi incapere mai mult de doua persoane, ceea ce inseamna un necesar de aproximativ 800.000 de locuinte noi, reiese dintr-un studiu al Raiffeisen Banca pentru Locuinte.
La acestea se adauga segmentul celor care doresc sa-si renoveze locuintele actuale sau al celor care doresc sa-si imbunatateasca situatia locativa prin cumpararea sau construirea celei de-a doua locuinte.
In aceste conditii, pentru anul 2004 se estimeaza ca valoarea totala a tranzactiilor imobiliare va atinge 7,5 miliarde de dolari (aproape 6 miliarde de euro).
Raiffeisen Banca pentru Locuinte estimeaza ca volumul tranzactiilor imobiliare are un potential de crestere de aproximativ un miliard de dolari anual, numarul de unitati locative tranzactionate urmand sa creasca cu 30% in fiecare an.