Băncile ar putea începe să primească cereri de finanțare pentru credite ipotecare prin “Prima casă” 4 în numai câteva zile, în condițiile în care normele de aplicare a programului au fost publicate deja în Monitorul Oficial.

Deocamdată, bancherii poartă discuții pe marginea protocolului care urmează să fie încheiat cu Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri, instituția care gestionează garanțiile acordate de stat prin acest program. Protocolul va stabili relația dintre stat și băncile participante.

“În momentul de față, discutăm protocolul cu Fondul de Garantare. Sperăm să începem să dăm credite cât mai curând posibil”, au declarat reprezentanții BCR, banca cu cel mai mare portofoliu de credite “Prima casă” vândute până acum, de peste 550 mil. euro.

Bancherii care decid să participe la această ediție a programului “Prima casă” mai au la dispoziție aproximativ două luni pentru a notifica Fondul de Garantare. Numai cinci bănci au anunțat până acum că sunt interesate să vândă în continuare credite “Prima casă”, având în vedere că statul nu va mai prelua integral riscul de nerambursare, ci doar în proporție de 50%.

Guvernul nu a mai alocat garanții suplimentare pentru această etapă a programului, astfel că băncile interesate trebuie să-și reducă la jumătate garanția pentru împrumuturile vândute în anii trecuți pentru a acorda în continuare credite garantate tot în proporție de 50%.

Astfel, băncile ar putea să dubleze în noua formulă volumul creditelor acordate până acum, de aproximativ 1,5 mld. euro. Cele cinci bănci care au anunțat deocamdată că sunt interesate să participe – BCR, BRD, Banca Transilvania, Bancpost și Millennium – au acordat credite cumulate de peste un miliard de euro.

Băncile care nu vor să participe în continuare la program își pot vinde portofoliile de credite garantate acordate până acum către alți jucători, chiar dacă aceștia din urmă nu au participat la edițiile precedente ale programului. Transferul de portofoliu va avea loc prin negocieri individuale între bănci, dar acordurile trebuie notificate Fondului de Garantare.

Ștefan Coroianu, director de produse în cadrul BCR, declara însă recent că vânzarea portofoliilor de garanții nu va fi un proces foarte ușor, nici foarte rapid, date fiind marjele mici. El apreciază că nu vom asista pe termen mediu la asemenea tranzacții, cu excepția unor bănci care vor să iasă de pe piață sau să fuzioneze.

Guvernul a aprobat la sfârșitul lunii martie ordonanța de urgență prin care sunt stabilite condițiile pentru a patra etapă a programului “Prima casă”, băncile având la dispoziție 90 de zile pentru a decide dacă intră sau nu în program. Premierul Emil Boc anunța în momentul respectiv că băncile vor putea începe să dea credite prin noua variantă imediat după Sărbătorile de Paște.

Unii bancheri spun însă că deocamdată mai sunt câteva elemente de pus la punct înainte de a începe să vând din nou finanțări.

“Mai sunt câteva detalii tehnice care trebuie puse la punct. Finanțatorii au la dispoziție 90 de zile de la data intrării în vigoare a acesteia pentru a-și exprima în scris opțiunea către Ministerul de Finanțe și Fondul de Garantare. Ne vom încadra bineînțeles în acest termen”, a precizat Adrian Jantea, director de promovare și distribuție persoane fizice în cazul BRD.

Guvernul a menținut avansul de 5% din valoarea bunului finanțat și costul maxim pe care băncile îl pot percepe la aceste împrumuturi, de 4% peste Euribor la trei luni și 2,5% peste Robor la trei luni. În schimb, vor putea solicita credite prin “Prima casă” persoanele cu vârsta peste 35 de ani sau care dețin deja în proprietate o locuință cu suprafața utilă mai mică de 50 de metri pătrați.

Nu toate băncile se încadrează în noile condiții

Având în vedere că statul mai oferă garanții doar pentru jumătate din creditul acordat, băncile va trebui să aplice pentru cealaltă jumătate normele standard de creditare, aprobate de BNR. Cum Guvernul cere păstrarea condiției privind avansul de 5%, doar băncile care au primit din partea BNR aprobarea de a da credite cu un avans de 10% vor putea să participe în continuare la “Prima casă”.

Președintele Asociației Române a Băncilor, Radu Ghețea, preciza recent că băncile comerciale care au avut aprobat prin norme un avans minim de peste 10% și vor să participe la noul program “Prima casă” pot solicita băncii centrale modificarea normelor interne. Această acțiune ar fi necesară nu doar pentru creditele noi, cât și pentru creditele deja acordate în programul “Prima casă”, pentru care garanția suverană va fi redusă la jumătate.

Bancherii se așteaptă însă ca discuțiile cu BNR să aibă și puncte tensionate, întrucât menținerea avansului la 5% și reducerea garanției de stat la jumătate reprezintă o abatare de la uzanțele de prudențialitate. Majoritatea băncilor, inclusiv patru dintre cele care și-au anunțat intenția de a participa la ediția a patra din “Prima casă”, cer în prezent un avans minim de 15% la creditele imo­biliare.Un singur jucător de mici dimensiuni, Millennium Bank, a anunțat recent că reduce nivelul avansului minim cerut clienților, de la 15% la 10% la creditele standard.

Credite concurente cu “Prima casă”

Programul “Prima casă” a fost o veritabilă gură de oxigen pentru bancheri în ultimii doi ani. Din cele 50.000 de credite ipotecare vândute de la sfârșitul lui 2008 și până în prezent, 40.000 au fost garantate de stat. Acum, bancherii încearcă să îi tenteze și pe clienții care nu se califică în program, cu credite în condiții cât mai apropiate.

Raiffeisen, CEC Bank, Bancpost, BCR și Millennium au anunțat în ultimele săptămâni credite ipotecare construite ca alternativă la “Prima casă”, adresate în primul rând clienților care au depus dosarul pentru a lua împrumut în cadrul programului guvernamental, însă nu au mai prins plafonul de garanții.

Creditele au însă cerințe pentru un avans mai mare, iar costurile sunt de asemenea în general mai mari, bancherii justificând că riscul asumat este mai mare.

Varianta oferită de BCR vine la costuri similare cu cele ale creditului “Prima casă”, însă avansul cerut este 15%, față de 5%. Portughezii de la Millennium oferă posibilitatea de a aduce un avans de numai 10%, însă marja aplicată peste Euribor este de cel puțin 5 puncte procentuale.

CEC Bank vinde promoțional credite ipotecare cu avans de 10% și dobândă calculată în funcție de Euribor la șase luni plus o marjă de patru puncte. Banca percepe și un comision lunar de administrare, de 0,04% din sold.

Raiffeisen cere un avans de 15%, iar marja aplicată peste Euribor este de 4,7 puncte procentuale.

Ce se întâmplă în caz de default?

Dacă un client nu mai rambursează creditul obținut prin programul “Prima casă”, intră în aplicare etapele de executare silită prevăzute de Codul de procedură fiscală, executarea fiind făcută de către ANAF. În noua formulă, banca va primi despăgubirea proporțional cu procentul de garantare.

O variantă la care se poate apela atunci când clientul nu mai poate achita creditul este ca banca să decidă dacă un alt solicitant poate prelua imobilul finanțat și creditul aferent, încadrându-se în condițiile programului și în cerințele băncii. Până la sfârșitul lunii martie 2011, numărul clienților care nu și-au mai plătit ratele la creditele luate prin “Prima casa” ajunsese la 21 de persoane, ceea ce înseamnă o rată de default de 0,06%. În cazul acestora băncile au formulat ce­reri de plată de la Fondul de Garantare a Cre­ditelor pentru IMM-uri, insti­tuția care ges­tio­nează garanțiile acordate de stat prin acest program.

Ce aduce nou a patra ediție a programului “Prima casă”

  • Statul nu va mai garanta integral creditele acordate prin “Prima casă”, iar băncile participante își vor asuma în proporție de 50% riscul de nerambursare.

  • Nu vor mai fi acordate garanții noi, astfel că băncile vor reduce la jumătate garanția pentru împrumuturile vândute prin acest program în anii trecuți pentru a putea da în continuare credite garantate în proporție de 50%.

  • Proprietarii care dețin o locuință cu o suprafață utilă mai mică de 50 de metri pătrați pot accesa un credit ipotecar garantat de stat pentru a cumpăra o locuință cu o suprafață mai mare.

  • Guvernul a eliminat restricțiile privind vârsta maximă a solicitanților și vor putea aplica pentru un credit “Prima casă” și persoanele de peste 35 de ani.

  • Clienții care dețin cote-părți dintr-o locuință vor putea beneficia de credite garantate de stat pentru a achiziționa diferența de cote-părți.

  • Băncile pot transfera portofoliile de credite acordate în etapele precedente ale programului către alte instituții de credit, care să acorde în continuare împrumuturi garantare de stat în proporție de 50%.

  • Cesiunea se negociază direct de către băncile implicate, dar acestea trebuie să notifice acordul încheiat către Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri, instituția care administrează garanțiile acordate de stat prin acest program.

  • Inclusiv băncile care nu au participat la “Prima casă” vor putea să intre în program prin achiziția unor portofolii de credite de la alți jucători.

  • Drepturile și obligațiile debitorilor transferați către altă bancă nu vor putea fi modificate, astfel că vor rămâne în vigoare contractele de credit inițiale.

  • Se menține avansul de 5% din valoarea bunului finanțat și marjele de dobândă aplicate peste indicatorii pieței monetare, de 2,5% la lei și 4% la euro.

  • Băncile mai au la dispoziție aproximativ două luni pentru a decide dacă participă sau nu la următoarea ediție a programului guvernamental. Numai cinci bănci și-au anunțat până acum intenția de a vinde în continuare credite garantate de stat.

Ce documente trebuie depuse la dosarul de credit?

  • Cerere de credit;

  • Declarație pe propria răspundere conform căreia solicitantul îndeplinește condițiile stabilite pentru acest program;

  • Documente care să ateste veniturile realizate;

  • Fișa fiscală sau declarația de venit pe anul anterior solicitării creditului;

  • Precontract de vânzare/cumpărare pentru imobilul finanțat;

  • Actele de proprietate ale imobilului ce urmează să fie finanțat;

  • Raportul de evaluare pentru imobilul ce urmează să fie finanțat;

  • Dovada constituirii avansului;

  • Extras de carte funciară privind înscrierea proprietății;

  • Certificatul de eficiență energetică;

  • Polița de asigurare a imobilului finanțat.

Bilanțul programului “Prima casă”

  • Statul a emis în cele trei etape precedente garanții de peste 1,5 mld. euro pentru aproximativ 38.000 de beneficiari;

  • Aproape jumătate din credite au fost acordate în prima etapă a programului, din iulie 2009 până în martie 2010;

  • Valoarea medie a unui credit acordat prin “Prima casă” este de circa 40.000 de euro, comparativ cu o valoare maximă a garanției de 57.000 de euro;

  • 51% din credite au fost acordate pentru locuințe cu două camere, iar un sfert pentru locuințe cu trei camere;

  • O treime din garanțiile acordate au fost pentru locuințe construite între 2008 și 2010;

  • 21 de clienți intraseră în default până la sfârșitul lunii martie, adică 0,06% din numărul total;

  • Cea mai mare parte a creditelor au fost acordate în euro, mai puțin de 0,5% fiind finanțări în lei.

Subiecte #credit prima casa#credit prima casa 2011#credite#dobanzi#Euribor#Fondul de Garantare#ipotecare#Prima Casa#prima casa 2011#Prima casă 4#prima casa 4 2011#prima casa 4 conditii#programul prima casa 2011#programul prima casa 4