Cum se poate prăbuși (din nou) piața rezidențială? Dacă mai are cineva vreun dubiu că acest lucru se poate întâmpla, e bine să se mai gândească încă o dată. Pentru cei care înțeleg domeniul imobiliar, este evident că segmentul rezidențial a fost susținut în ultimii 3 ani de statul român.
Programele “Prima casă” au menținut pe linia de plutire tranzacțiile încheiate cu locuințe. Chiar dacă prețurile imobilelor au scăzut considerabil în ultimii ani, nimeni nu poate garanta că acestea au atins pragul de jos.
Reperul de bază în majoritatea negocierilor se învârte în jurul sumei de 60.000 euro. Fie că vorbim de Capitală sau de orașele mari din provincie, starea de spirit care-i caracterizează pe potențialii cumpărători de case se manifestă prin așteptare.
“Prima casă 4”, ultima formă propusă de Guvern, a demonstrat că, în actuala conjunctură economică globală, clienții interesați de o achiziție prin acest program așteaptă încă o micșorare a prețurilor imobilelor.
Deși numărul de bănci intrate în jocul imobiliar propus de Guvern a crescut, s-a observat imediat că băncile nu au mai fost asaltate de clienți, ca la începutul acestui fenomen.
Oricum am privi lucrurile, prudența eventualilor cumpărători are argumente valabile. Piețele financiare sunt bulversate de scăderea ratingului SUA, dobânzile bancare la credite sunt din ce în ce mai scumpe, garanțiile cerute de bănci întrec uneori limita prudenței rezonabile.
Peste toate acestea, în continuare este (pre)vizibil trendul descrescător al prețurilor pe segmentul rezidențial.
Lovitura de grație pe piața imobiliară românească au dat-o băncile, iar aceasta ar putea fi finalizată de Guvern. Băncile nu riscă nimic în continuare, pentru că au negociat cu statul cum nu se putea mai bine. Practic, au prevăzut că în 20-30 de ani, apartamentele cumpărate astăzi vor putea ajunge la 50% din valoarea actuală. Indiferent de evoluția pieței imobiliare românești, băncile sunt acoperite integral.
Dacă Guvernul ar fi luat o măsură simplă, respectiv micșorarea la jumătate a plafonului de 60.000 euro, care susține și astăzi achizițiile imobiliare, probabil am fi aflat valoarea reală prevăzută în timp de bănci, fără să mai avem nevoie de “ajutorul” lor.
Ipotetic vorbind, dacă de mâine Programul “Prima casă” s-ar desființa, segmentul rezidențial nu ar suferi o prăbușire atât de mare a prețurilor comparativ cu o înjumătățire a sumelor garantate de stat, la 30.000 euro. Totuși, numai astfel piața rezidențială s-ar regla singură și ar fi cu adevărat liberă.
În aceste condiții, prima reacție a potențialilor cumpărători ar fi de satisfacție. Cei care au avut răbdare să scadă prețurile, cei care au avut norocul să nu cumpere înainte și-ar vedea răsplătită intuiția asupra involuției valorilor apartamentelor. Luând în considerare că peste 80% din tranzacțiile deja încheiate au fost făcute pe segmentul rezidențial vechi – blocuri construite acum 20-30 de ani, putem înțelege de ce o nouă măsură guvernamentală ar putea fi posibilă.
Chiar în condiții de garantare a prețului, imobilele tranzacționate și-au continuat deprecierea. Inclusiv cei care au cumpărat un apartament într-un bloc vechi sunt conștienți că peste 30 de ani, când vor termina rambursarea creditelor, valoarea apartamentelor achiziționate nu va fi mai mare decât prețul achitat inițial. Singurul argument major care a determinat peste 40.000 de români să cumpere prin programul guvernamental a fost sentimentul proprietății. Asta, în condițiile unei poveri financiare pe termen lung, care implică și riscul creșterii EURIBOR pe termen mediu sau lung și al unei fluctuații nedefinite a monedei naționale. A doua reacție a eventualilor clienți interesați de apartamente ar fi greu de prevăzut. De la o panică artificială la o neîncredere totală în viitorul imobiliar ar fi doar un pas. O gândire simplistă ar determina doritorii de case să-și reconsidere total poziția față de oportunitatea cumpărării în detrimentul închirierii. Grilele prețurilor notarilor, deși neînțelese chiar de cei care le folosesc, au luat corect în considerare prețuri mult mai mici decât valorile la care s-au făcut tranzacțiile din ultimii 2 ani. Să fie un semn de inteligență, profesionalism, sau chiar un preambul pentru un scenariu real?
Iluzia prețurilor de dinainte de 2008 a fost spulberată. Conjunctura negativă pe plan mondial nu generează confortul sau siguranța revenirii pieței rezidențiale din România în următorii ani. Dacă depunerile populației în băncile din România au crescut, nu înseamnă că încrederea în economie există. Consumul imobiliar a rămas valabil pentru 2 produse de bază: cele de necesitate absolută și cele care merită toți banii, din punctul de vedere investițional. Întrebarea este: dacă nu sunt absolut necesare și pot fi și închiriate oricând, mai merită cumpărate apartamentele vechi în condițiile deprecierii lor? Atâta timp cât rata dobânzii lunare la un credit este mai mare decât chiria, evident că numai băncile și statul pot să încurajeze o investiție imobiliară fără viitor!
Dragoș Dragoteanu este general manager al Euroest Invest și Certified International Property Specialist
Opiniile aparțin autorului și nu reprezintă neapărat poziția Ziarului Financiar.