Bancherii sunt practic principalii beneficiari ai programului “Prima casă”, în condițiile în care statul a pus o limită inferioară de preț pe piața imobiliară, oprind astfel ajustarea prețurilor, chiar dacă astfel numărul de clienți dispuși să facă tranzacții rămâne mic. Pentru bancheri această oprire a scăderii prețurilor este însă o gură de oxigen bine-venită, întrucât garanțiile imobiliare reprezintă principalul activ luat drept colateral la acordarea de credite.
Scăderea prețurilor la imobile și terenuri ar lovi puternic băncile, care nu ar mai putea, în cazul creditelor nerambursate pentru care trec la executarea garanțiilor, să recupereze decât o mică parte din finanțarea acordată. De altfel, băncile sunt obligate prin reglementările BNR să facă o reevaluare a garanțiilor colaterale deținute cel puțin o dată pe an. Deși Banca Națională le-a reamintit constant această obligație de la începutul lui 2009, când corecția prețurilor imobiliare devenise evidentă, băncile se conformează cu întârziere. Acum, bancherii așteaptă de la BNR un index pentru actualizarea valorii garanțiilor imobiliare, în condițiile în care susțin că derularea unei astfel de analize de la caz la caz ar fi mult prea costisitoare.
Pragul stabilit arbitrar de stat la 60.000 de euro pentru un apartament (indiferent dacă este nou sau vechi) se dovedește însă destul de ridicat, piața imobiliară rămânând în continuare cvasiblocată. Numărul de tranzacții imobiliare realizate în primul trimestru din 2010, de 79.965 (potrivit datelor Uniunii Naționale a Notarilor Publici), este cu numai 2% mai mare decât în perioada similară din 2009, deși atunci nu funcționa programul “Prima casă”, iar creditarea era aproape complet blocată. În primele trei luni din 2008 s-au realizat 123.000 de tranzacții cu imobile, respectiv cu 36% mai mult.
Ajustarea prețurilor până la niveluri pe care cumpărătorii să le considere adecvate condițiilor actuale ar fi singura soluție viabilă pentru deblocarea pieței, însă intervenția statului lovește funcționarea pieței, asigurând în schimb condiții mai bune băncilor, dar și dezvoltatorilor care pot vinde în profit apartamentele construite. Spre exemplu, dezvoltatorul poate obține un preț de 1.000 de euro pe metrul pătrat la un apartament de două camere și 60 de metri pătrați, în condițiile în care costul său nu a trecut de 600-700 de euro.
Dacă în vara anului 2009 dobânzile agreate de stat cu băncile arătau considerabil “mai bine” decât oferta din piață de la acel moment, în ediția din 2010 lucrurile stau diferit. Statul a permis bancherilor să meargă în continuare cu aceleași marje – 2,5% peste Robor la lei, respectiv 4% peste Euribor, la euro -, iar majoritatea covârșitoare au stabilit prețul chiar la limita maximă permisă. Aceasta în timp ce în ofertele standard (unde banca nu beneficiază de garanția statului, deci își asumă un risc mai mare) marjele percepute sunt mai mici.
Mulți clienți sunt însă atrași de nivelul foarte mic al avansului cerut în cadrul programului “Prima casă” – de numai 5%, care înseamnă o contribuție personală de 3.000 de euro pentru o locuință în valoare de 60.000 de euro.
Liviu Chiru este editor bănci-asigurări la Ziarul Financiar
Opiniile aparțin autorului și nu reprezintă neapărat poziția Ziarului Financiar.