Piata spatiilor industriale ar putea exploda anul acesta, dupa o perioada in care proiectele de acest tip au avut o pondere foarte mica in ansamblul pietei imobiliare.
Stocul de spatii industriale livrate in 2005 pe piata s-a situat intre 60.000-80.000 de metri patrati, un record pe acest segement, unde oferta este in mod traditional saraca, potrivit jucatorilor de pe piata. Valoarea ar putea fi insa dubla in acest an.
Pe segmentul industrial au fost anuntate foarte multe proiecte noi, care nu au fost finalizate. Din aceasta cauza este dificil de estimat care va fi oferta livrata anul acesta pe segmentul industrial.
“Din cei 230.000 mp anuntati pentru anul acesta nu as putea spune exact cati vor fi livrati efectiv. In fiecare an se anunta proiecte care din diverse motive fie nu se mai dezvolta, fie se amana”, spune Gabriel Chimisliu, Senior Industrial Consultant la Colliers International.
Printre cele mai importante proiecte care vor livra o parte din spatiile industriale in cursul anului acesta se numara Bucharest West, proiect dezvoltat de Portland Trust, care va aduce pe piata circa 14.000 mp, potrivit Colliers International. ProLogis Park Bucharest, dezvoltat de ProLogis, va livra anul acesta peste 25.000 mp, iar Cefin Logistic Park, 25.000 mp, conform unor informatii Eurisko.
Cererile ridicate venite din partea retailerilor si a companiilor de logistica active pe piata locala au reprezentat pana acum principala sursa a cererii, potrivit companiei DTZ Echinox. Rata de ocupare a spatiilor industriale este in aceste conditii de peste 95%, spatiile nou livrate fiind absorbite rapid.
“Spatiile livrate pe piata in 2006 se vor situa la peste 100.000 mp, mai precis in jurul valorii de 120.000 mp, cu posibilitatea de a se depasi aceasta valoare”, conchide Bogdan Murafa, Senior Broker la Departamentul Industrial la Eurisko.
Spre deosebire de piata birourilor si cea rezidentiala, care s-au orientat catre zona de nord a Bucurestiului, spatiile industriale s-au dezvoltat mai ales in partea vestica.
“Deoarece loturile de teren disponibile in jurul centurii sunt tot mai rare si la preturi mari, iar traficul este intens, dezvoltarea industriala se concentreaza de-a lungul autostrazii A1. Exemple care sustin aceasta afirmatie: Bucharest West si Cefin Logistic Park la km 14, Mercury Logistic Park si ProLogis la km 22. In viitor, expansiunea de-a lungul autostrazii va continua, chiar dupa km 23, urmatoarea jonctiune fiind situata la km 30”, mentioneaza Gabriel Chimisliu, Senior Industrial Consultant la Colliers International.
Zona de nord cuprinde loturi mici de teren si dificil de asamblat, la preturi ridicate, care sunt ineficiente pentru operatiuni de mari proportii. “Partea de sud-est a Capitalei continua sa fie mai putin atractiva, chiar daca autostrada spre Constanta a creat interes pentru aceasta zona. Pe termen mediu se asteapta o atentie marita pentru sudul Bucurestiului”, considera Chimisliu.
Cererea de spatii industriale provine in principal de la companiile de logistica si din domeniul bunurilor de larg consum. Aceste companii prefera sa inchirieze spatii, cu optiunea de a cumpara depozitul la expirarea contractului, in locul achizitionarii de spatii proprii, potrivit reprezentantilor CB Richard Ellis.
In general, companiile cauta spatii cu o inaltime de aproximativ 8-12 metri, cu un design eficient constand intr-o buna asezare a stalpilor de sustinere, prezenta rampelor de incarcare/descarcare si a spatiilor de birouri in interiorul depozitelor. Accesul trebuie sa fie facil, catre sosele asfaltate, autostrazi sau centura, potrivit DTZ.
“Spatiile industriale la standarde operationale internationale reprezinta in prezent peste 80% din piata. Potrivit acestor standarde, depozitele trebuie sa aiba circa 10 metri inaltime, parcari pentru camioane cu spatii de manevre sau sisteme anti-furt”, spune Murafa.
Chiriile pentru spatiile industriale de calitate s-au situat, in 2005, in intervalul 5-5,5 euro/mp/luna, exceptii inregistrandu-se pentru suprafetele mari inchiriate pe o perioada mai lunga de 5 ani. “Pretul chiriilor va fi in usoara scadere anul acesta, in functie de suprafetele contractate, durata contractului sau facilitati, intre 4-4,8 euro/mp/luna”, afirma Murafa.
Cea mai importanta tranzactie pe piata industriala incheiata anul trecut a fost contractul de inchiriere prin care retailerul Minimax Discount a luat 14.000 mp in Mercury Logistic Park. Brokerul tranzactiei a fost compania Eurisko.
A doua tranzactie a anului ca suprafata a fost cea prin care operatorul logistic FM Logistic a inchiriat 13.000 mp in cadrul proiectului Cefin Logistics Park, brokerul fiind DTZ. Printre chiriasii Cefin Logistics Park se numara distribuitorul Macromex, retailerul de electrocasnice Domo sau transportatorul Dumagas.
A treia tranzactie ca anvergura a fost incheiata de Geodis, care a inchiriat 10.000 mp in cadrul proiectului Geodis Center.
Daca in anul 2003 cererea de spatii industriale se situa la o medie de 2.000-2.500 de metri patrati, in anul 2004 suprafetele medii tranzactionate au variat intre 3.000 si 3.500 de metri patrati, rezultand o crestere de aproximativ 45%. Tendinta, care se manifesta si anul acesta, isi are explicatia in cresterea activitatii companiilor care solicita spatii industriale.
Spatiile industriale au fost timp de mai multi ani cenusareasa pietei imobiliare romanesti. Dezvoltatorii s-au concentrat in mod special asupra spatiilor de birouri, acolo unde cererea a fost si ramane mult peste oferta, mai ales in cazul spatiilor de calitate. Este de asteptat insa ca pe masura ce afacerile companiilor active pe piata romaneasca se dezvolta, fie ca este vorba de activitati de productie, comert sau orice fel de servicii, cresc, spatiile industriale sa isi reintre in drepturi.