“Cu doar două clădiri finalizate în T2-2013, care însumează o suprafață de 7.800 metri pătrați, noua ofertă de spații de birouri finalizată în semestrul I din 2013 se ridică la aproximativ 80.000 mp. (…) Stocul modern de spații de birouri din București este estimat la 2,04 milioane mp, din care estimăm că 51% este de clasa A”, potrivit unui studiu de piață al Jones Lang LaSalle.
Astfel, imobilul CSDA Siriului, parțial finanțat cu fonduri europene, a fost închiriat în totalitate până la finalizarea lucrărilor de construcție, în timp ce o altă clădire amplasată central, pe strada Armand Călinescu, a înregistrat la finalizare, o rată de ocupare de aproape 50%.
Analiștii notează că lipsa unor potențiale cereri sau concluzionări de contracte importante de pre-închiriere poate determina amânarea pentru anul viitor a unor proiecte anunțate spre finalizare în al doilea semestru al acestui an.
Rata medie de neocupare este estimată la 15,6%, reprezentând o ușoară scădere trimestrială, iar cele mai mari rate de neocupare au fost înregistrate în zonele de nord ale orașului, Băneasa și Pipera Nord, depășind 35% în fiecare dintre acestea.
În trimestru al doilea din acest an, preluarea totală de spații de birouri a fost de 59.000 mp, cu cererea nouă de spații generând 49% din activitatea de închiriere, în timp ce contractele de re-închiriere au atras 35% din suprafața totală închiriată în acest interval. Restul de 16% din activitatea totală de închiriere a trimestrului a fost generată de extinderi (2), sub-închiriere (1) și pre-închiriere (1).
Întreaga activitate de închiriere din semestrul I este estimată la 123.000 mp, fiind similară cu cea înregistrată în primele șase luni ale anului trecut.
“Chiriile contractuale prime pentru spații de birouri au rămas neschimbate în ultimele 12 luni, fiind cotate la 18,5 euro/ mp/ lună. Pe parcursul trimestrului II 2013 s-a înregistrat o creștere semnificativă a stimulentelor financiare, atât în ceea ce privește numărul lunilor libere de plată a chiriei, cât și a contribuțiilor financiare pentru amenjarea spațiilor închiriate. Acestea sunt aplicabile contractelor de închiriere pentru suprafețe mai mari de 2.000-3.000 metri pătrați în clădiri deja finalizate, în timp ce până nu demult aceste stimulente se acordau cu preponderență contractelor importante de pre-închiriere, care aveau un rol decisiv în atragerea finanțărilor și demararea lucrărilor de construcție. În plus, asistăm la o trecere către o piață a chiriașilor, aspect care, după părerea noastră, va marca sectorul spațiilor de birouri cel puțin următoarele 12 luni”, potrivit analizei.
Oferta pentru semestrul II a fost revizuită în scădere, ajungând la 40.000 – 50.000 mp. Proiectele anunțate pentru următorii doi ani, 2014-2015, însumează 180.000-200.000 mp, cu o probabilitate destul de mare ca unele lucrări să-și amâne finalizarea pentru 2015. În plus, două proiecte de tip business park, dezvoltate în mai multe faze, pot demara oricând construcția unor faze ulterioare, în funcție de interesul chiriașilor și semnarea contractelor de pre-închiriere.
“Estimăm că preluarea de spații de birouri va fi similară ultimilor doi ani, dar cu o creștere a ponderii contractelor de pre-închiriere din activitatea totală de închiriere a spațiilor de birouri”, se arată în studiu.
Pe segmentul comercial, în trimestrul al doilea în România nu s-a finalizat niciun proiect. În urma unor revizuiri de suprafețe de centre comerciale, în București stocul modern este estimat la 850.000 mp, în timp ce restul țării contribuie cu aproximativ 1,5 milioane mp.
În Capitală, cea mai importantă inaugurare de centru comercial este Promenada Mall, cu o suprafață închiriabilă de 35.000 mp, anunțată pentru octombrie 2013.
“În ultimele luni, trei proiecte de centre comerciale au fost reanunțate pe piața bucureșteană, dar fără informații clare despre începerea lucrărilor de construcție sau despre inaugurare: ParkLake
Plaza (~63.000 mp suprafață închiriabilă), Mega Mall (~60.000 mp suprafață închiriabilă) și Victoria City Lifestyle (~35.000 mp suprafață închiriabilă)”, potrivit sursei citate.
În trimestrul al doilea, cea mai importantă tranzacție de pe piața de retail a fost preluarea rețelei de bricolaj Bricostore de către compania britanică Kingfisher, cel mai important jucător în domeniu la nivel european.
“Retailerii rămân în continuare precauți în ceea ce privește extinderea rețelelor naționale, având o preferință pentru centrele comerciale prime. Retailerii din segmentul cu prețuri medii, prezenți
deja în majoritatea centrelor comerciale românești cu rezultate financiare performante, încep să evalueze și proiecte noi de centre comerciale, dar condițiile financiare pe care aceștia sunt dispuși să
le ofere nu sunt suficiente pentru demararea de noi proiecte”, potrivit analiștilor.
Chiriile prime atât pentru centrele comerciale cât și pentru unitățile comerciale stradale sunt estimate la 55 – 65euro/mp/lună, cele mai mari fiind obținute în AFI Palace Cotroceni și Băneasa
Shopping City.
Autorii studiului notează o scădere a chiriilor spațiilor comerciale din centrul istoric al Bucureștiului, având în vedere că zona și-a mai pierdut din “farmecul inițial” și a devenit o destinație pentru un segment țintă al populației cu venituri mai mici.
“În prezent oferta de centre comerciale din București aferentă 2013-2014 este estimată la 60.000 mp alcătuită din două proiecte, Promenada Mall și Vulcan Value Center. La nivel național în semestrul al doilea din 2013 sunt anunțate a se finaliza încă două proiecte: Corall în Constanța (18.000 mp) dezvoltat și ancorat de Cora, având o galerie comercială de 50 de unități, atașată
hypermarketului, și AFI Palace Ploiești, un centru comercial amplasat în zona centrală a orașului Ploiești, cu o suprafață închiriabilă de 28.000 mp, având ca ancoră tot o unitate Cora”, arată reprezentanții Jones Lang LaSalle.
Pe piața spațiilor industrale, în trimestrul al doilea au fost finalizate două importante unități (fabrica Lufkin Industries Oil Field Division, în cadrul Ploiești West Park și o dezvoltare de tip greenfield a Plexus amplasată în Eurobusiness Industrial Park din Oradea).
Cu excepția proiectului construit și ocupat de H. Essers, o unitate de 33.000 mp amplasată pe autostrada A1 și a cărei finalizare este anunțată pentru sfârșitul anului 2013, niciun alt proiect nu se
afla în construcție în zonele industriale aferente orașului București, potrivit sursei citate.
În trimestrul al doilea, preluarea totală de spații industriale în România este de 52.000 mp, fiind semnate contracte în București, Oradea și Timișoara. Chiriile spațiilor industriale prime sunt cuprinse între 3,8 – 4 euro/ mp/ lună.
Pe segmentul spațiilor hoteliere, analiștii arată că în iunie în București erau 77 de unități hoteliere, însumând 9.500 de camere. Piața hotelieră este în mare parte dominată de segmentul corporate, în consecință și oferta este în mare parte compusă din unități hoteliere de 4 stele (60% din stocul total al unităților de cazare), urmate de cele de 5 stele (22%) și 3 stele (18%).
“Chiar dacă hotelierii nu reușesc să obțină rezultate similare celor din perioada premergătoare crizei, sectorul hotelier începe să marcheze ușoare reveniri. Rezultatele primelor cinci luni ale anului 2013 arată o rată de ocupare de 58,2%, în creștere cu 7% față de aceeași perioadă a anului anterior, în timp ce nivelul veniturilor per cameră a înregistrat o creștere de 5%, ajungând la 45 euro. Prețul mediu per cameră rămâne scăzut, la un nivel de 78 euro, fiind cu 34% sub nivelul înregistrat în 2007. Pe termen lung, piața hotelieră bucureșteană așteaptă să înregistreze o creștere, având în vedere redresarea mediului economic, precum și creșterea numărului de vizitatori din categoria turismului de afaceri”, se arată în studiu.
Analiștii notează că volumul total al investițiilor înregistrat în prima jumătate a anului 2013 este estimat la 62 de milioane euro, cea mai importantă tranzacție fiind preluarea clădirii de birouri The Lakeview de către fondul de investiții New Europe Property Investors.
“Cu toate că nu s-a înregistrat nicio tranzacție în trimestrul al doilea din 2013, în prezent se află în fază avansată de negociere câteva proiecte imobiliare, în special proiecte cu spații comerciale amplasate pe întreg teritoriul României. Procesul de tranzacționare este lung și estimăm că finalizarea acestora urmează să fie realizată abia spre sfârșitul anului în curs”, potrivit sursei citate.