Potrivit legii respective, abia in termen de cinci ani de la momentul integrarii Romaniei in Uniunea Europeana cetateanul unui stat membru nerezident in Romania, apatridul nerezident in Romania cu domiciliul intr-un stat membru, precum si persoana juridica nerezidenta, constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru, va putea dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare, respectiv sedii secundare. In plus, in termen de sapte ani de la momentul integrarii Romaniei in Uniunea Europeana, cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau in Romania, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere.
“Nu consideram ca Legea 312/2005 va fi in stare sa influenteze dramatic piata imobiliara din Romania. In plus, nu cred ca perspectiva de a achizitiona direct terenuri va motiva persoanele fizice straine sa devina rezidenti. Daca e sa ne uitam la ce se intampla in general in Europa, doar achizitia de case de vacanta in anumite state predilecte/turistice reprezinta un fenomen”, considera Catalin Grigorescu, managing partner in cadrul firmei de avocatura Grigorescu si Asociatii.
Inderdictia pentru straini, traditie romaneasca
Interdictia dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre straini si apatrizi este de veche traditie constitutionala romaneasca. Ea s-a format pe ideea de protectie a teritoriului ca parte constitutiva a statului. Este indeobste admis si cunoscut ca statul este suma a trei elemente: teritoriu, populatie si suveranitate, spun reprezentantii firmei Bostina si Asociatii.
De asemenea, atat statul in intregul sau, cat si elementele sale componente sunt inalienabile si indivizibile. Garantia pastrarii acestor principii se regaseste in: aderarea la Uniunea Europeana, tratatele internationale, reciprocitatea, legea organica si mostenirea legala. “Romania nu este inca o locatie turistica, deci nu-i vad pe strainii interesati sa achizitioneze teren in alta tara sa se confrunte cu dilema ‘sa-mi iau casa in sudul Frantei sau in Romania’. Investitorii profesionisti nu au fost impiedicati sa investeasca in Romania, doar pentru ca nu puteau sa investeasca direct”, explica Grigorescu.
Deocamdata, notarii au refuzat sa incheie tranzactii de acest gen, pentru ca situatia nu este foarte clara. In plus, prevederile Legii 312/2005 nu se aplica in cazul dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizii, prin mostenire legala. “Dispozitia se explica prin faptul ca in prezent, inca de la revizuirea Constitutiei prin Legea nr.429/2003 “terenurile se pot dobandi mortis causa, prin mostenire legala”, explica notarul Mihai Atanasoaei de la Societatea Civila “DE IURE”.
Aceasta dobandire nu era insa posibila inter vivos inainte de aderare, intrucat acelasi text constitutional dispune: “Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica.” Potrivit art.3 din Legea 312/2005, “cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau in Romania, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani si pentru persoanele juridice romane”.
“Din textul mai sus citat rezulta ca de la data de 1 ianuarie 2007 persoanele la care se face referire pot dobandi terenuri in Romania, fara nicio restrictie”, spune Atanasoaei.
Insa, conform art.5 alin.4 din lege, acelasi regim juridic il au si fermierii care desfasoara activitati independente. Astfel, potrivit art.5 alin (2) acestia pot dobandi dupa 1 ianuarie 2007, dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere daca desfasoara activitati independente si sunt, dupa caz, cetateni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul intr-un stat membru, care isi stabilesc resedinta in Romania sau apatrizi cu domiciliul in Romania. Asadar, sfera persoanelor care pot dobandi aceste terenuri este mai restransa.
Situatie similara si in alte state europene
Practic, prelungirea perioadei postaderare in care cetatenii unionali pot achizitiona terenuri este doar o masura de precautie. Astfel de decizii au fost luate si in alte state care au aderat la UE, precum Ungaria, Cehia, Estonia, Lituania, Bulgaria, Slovacia sau Polonia, in vederea protejarii in special a comunitatilor rurale, potrivit reprezentantilor Schoenherr si Asociatii.
Cea mai restrictiva tara din acest punct de vedere a fost Polonia, unde perioada de tranzitie pentru ridicarea restrictiilor cu privire la achizitiile de terenuri agricole si forestiere de catre cetatenii statelor membre poate fi de 12 ani. Ungaria, Cehia, Estonia, Slovacia au impus restrictii doar pe o perioada de trei ani. Spre comparatie, situatia din Bulgaria este asemanatoare cu cea din Romania.