Strategia lui Emil Pop de la Eka sau de ce sa vinzi cladirile de birouri direct companiilor

“De ce sa platesti chirie cand poate fi proprietatea ta?”, rezuma Emil Pop modelul sau de business in ceea ce priveste dezvoltarea de cladiri de birouri.
Astfel, omul de afaceri dezvolta cladiri de birouri fara a fi interesat de administrarea lor si nici de vanzarea acestora catre un fond de investitii, preferand in schimb sa vanda cladirile direct catre companiile care altfel ar inchiria spatiu intr-o cladire de birouri.
Primele doua proiecte de acest tip, doua cladiri de birouri de dimensiuni mici, au fost deja finalizate si vandute catre companii care le-au achizitionat pentru propriul sediu. Cumparatorii au fost producatorul de tevi din otel TMK Artrom si compania de servicii medicale Centrul Medical Unirea (CMU), valoarea cumulata a tranzactiilor fiind de zece milioane de euro. Omul de afaceri, care detine integral grupul de firme Eka, din care face parte si Eka Development, considera ca acesta este cel mai bun model de business, argumentand si prin faptul ca viitoarele cladiri sunt realizate dupa cerintele proprietarilor. “Spre exemplu, pentru cladirea vanduta catre Centrul Medical Unirea am realizat podele mult mai rezistente, intrucat numai tomografele computerizate au cateva tone”, spune Pop, explicand ca, de la un anumit stadiu al lucrarilor, compartimentarile sau alte aspecte tehnice ale cladirilor au fost realizate in functie de cerintele viitorilor proprietari.
Vanzarea celor doua proiecte a adus un profit raportat la investitie de 35%, cladirile fiind vandute la un randament (yield) de 6,8% pentru cladirea achizitionata de TMK Artrom, respectiv de 7% pentru cladirea in care CMU intentioneaza sa deschida cel mai mare centru medical de diagnostic din tara. Practic, Pop a calculat randamentul tranzactiei pe baza unor chirii medii pe care le-ar fi putut percepe daca ar fi pastrat cladirile in administrare, un yield cat mai scazut fiind sinonim cu o valoare ridicata platita de cumparator pentru cladire. Randamentele inregistrate pe segmentul de birouri au scazut de altfel anul trecut la 6% pentru cladirile din zonele principale (centrul Capitalei), respectiv la 7,65% pentru cele secundare, potrivit unui studiu intocmit de catre compania de consultanta imobiliara Colliers International.
Indicatorii financiari sunt folositi de catre proprietarul grupului Eka ca motivatii pentru noi proiecte: a inceput deja constructia a doua noi cladiri de birouri, cu intentia de a le vinde, ca si pe primele doua, direct catre companii care sa le administreze pentru propriul uz.
“Suntem deja in negocieri cu cateva companii pentru vanzarea acestor cladiri”, spune Pop despre cele doua cladiri, care vor avea o suprafata cumulata totala de aproximativ 8.000 mp si care vor fi gata la sfarsitul acestui an, respectiv la inceputul anului viitor. Investitia in cele doua proiecte este estimata la peste opt milioane de euro.
Pariul cel mare va fi insa a cincea cladire de birouri, care se va numi Eka Business Center VII si care va avea o suprafata de 20.000 de metri patrati. Noul proiect a fost deja lansat si va necesita investitii de 20 de milioane de euro, data estimata a finalizarii fiind al doilea trimestru din 2009. “Este un model de business foarte, foarte nisat, nu sunt multe companii care ar dori sa aiba in proprietate cladirea in care isi desfasoara activitatea”, considera Horatiu Florescu, vicepresedinte al Colliers International si cel mai experimentat broker de inchiriere a cladirilor de birouri din tara.
Florescu argumenteaza prin faptul ca multinationalele in general, dar si companiile autohtone prefera sa aiba fonduri pentru investitii decat sa blocheze banii intr-o proprietate.
“Bancile, spre exemplu, nu au in proprietate sediile. Companiile care ar fi interesate de o cladire de birouri sunt cele detinute de o familie sau cu un actionar unic, in general companii autohtone.”
Cel mai bun exemplu de companie care isi dezvolta propriul sediu este Petrom, care va investi 130 de milioane de euro intr-un complex situat in zona Straulesti.
Un alt nume cunoscut care a cumparat cladirea pentru sediu este cel al BRD – e vorba de un turn din Piata Victoriei dezvoltat special pentru banca de catre Soconac, parte a grupului francez Vinci. Consultantii companiei DTZ Echinox considera ca numarul firmelor care ar fi interesate de achizitionarea unei cladiri de birouri pentru propriul sediu este insa destul de ridicat, raportat la oferta scazuta.
“Multe companii, de regula romanesti, isi doresc propriul sediu si prefera sa plateasca rata bancii decat chiria lunara. Din pacate, sunt extrem de putine oferte scoase la vanzare in acest scop si aceste firme nu prea au de ales: ori inchiriaza, ori achizitioneaza teren si incep sa isi construiasca propriul sediu”, spune Mihaela Cnobloch, directorul departamentului de investitii al DTZ Echinox. Desi a crescut anul trecut cu 50%, pana la circa 608.000 de metri patrati, stocul de spatii de birouri din Bucuresti raportat la populatie este de doua ori mai mic decat cel din Sofia, de aproape cinci ori mai mic decat cel din Budapesta si de 15 ori mai mic decat cel din Paris, potrivit studiului Colliers. Decalajul foarte mare dintre cerere si oferta a dus de altfel la o rata de neocupare zero pentru cele 15 proiecte finalizate anul trecut in Bucuresti.
Analistii Colliers estimeaza ca situatia va ramane la fel si pentru cladirile care vor fi livrate in acest an, cand stocul de spatii de birouri ar urma sa creasca la un milion de metri patrati, peste cinci ani fiind estimat un nivel de 2.500.000 mp.
Emil Pop se foloseste de astfel de estimari cand argumenteaza de ce nu-si face griji ca nu va gasi cumparatori pentru proiectele sale.
Pe langa cele trei cladiri aflate in dezvoltare acum, Eka va incepe in acest an alte doua proiecte, in parteneriat cu alti investitori, care vor presupune investitii de 10 milioane de euro.
Compania va detine aproximativ 33% dintr-un proiect care presupune construirea unei cladiri de birouri, situata, ca si precedentele proiecte, in nordul Capitalei si va dezvolta in parteneriat cu fondul austriac Donau Finanz un proiect ce va include 250-300 de camere de hotel si o zona de spatii de birouri.
“Sper sa vand cladirile de birouri la un yield de 6,75%”, spune Pop, care sustine ca pana acum nu a intampinat dificultati in obtinerea finantarii. O parte din fondurile destinate investitiilor imobiliare ii provin si din afacerea de comert cu imbracaminte, prima pe care a pornit-o.
“In 1998 am deschis primul magazin Only For You si am ajuns acum la o retea de opt magazine. Nu am avut atunci intentia de a investi in imobiliare. Primele terenuri, de dimensiuni mici, le-am achizitionat in 2000-2001 pentru ridicarea unor vile si am simtit potentialul pietei”, afirma Emil Pop, adaugand ca pentru comertul cu moda are in plan deschiderea a inca trei-patru magazine, in cadrul unor mall-uri. Reteaua de magazine a incheiat anul trecut cu venituri de 3 mil. euro, potrivit omului de afaceri, ultimele date oficiale, din 2006, aratand o cifra de afaceri de 2,75 mil. euro si un profit net de 700.000 de euro.
Proiectul care va atrage insa cea mai mare atentie va fi cel din jurul domeniului Stirbei Voda, situat in Buftea. Emil Pop, care a cumparat proprietatea alaturi de alte patru persoane fizice, sustine ca intarzierea de pana acum a demararii proiectului a fost legata de obtinerea tuturor autorizatiilor.
“Prima etapa consta in amenajarea parcului, a capelei si a Palatului Stirbei, iar in cea de a doua vom construi mai multe cladiri destinate evenimentelor de anvergura” – adica un hotel care va fi clasificat la patru stele, un centru de conferinte, o zona rezidentiala si pe termen mediu un cazinou, investitiile totale in proiect fiind estimate la 60 mil. euro.