În luna martie 2009, jurnaliștii și primii vizitatori făceau ochii mari în București, cu ocazia inaugurării centrului comercial Grand Arena, în care erau ocupate doar 80 din cele 180 de spații anunțate. “Este primul mall care se deschide în acest an”, explicau reprezentanții Grand Arena, făcând referire la faptul că efectele crizei se făceau simțite și pe piața centrelor comerciale din România.
Între timp, toate centrele comerciale care au mai fost inaugurate pe piața locală au avut “circumstanțe atenuante” pe fondul crizei, dar în timp ce la unele proiecte este mai ușor să numeri spațiile ocupate, alți dezvoltatori au reușit să își facă lecțiile mai bine.
Eforturi financiare mai mari, multe nopți nedormite și sacrificarea profitabilității, cel puțin în primii ani – sunt trei dintre măsurile pe care dezvoltatorii care au continuat să construiască malluri în această perioadă au fost nevoiți să le adopte.
“Ai nevoie de echipe mult mai mari pentru a dezvolta un mall în această perioadă. Am avut cinci oameni de la Colliers și alți cinci angajați ai Futureal care au lucrat pe partea de închiriere a spațiilor. Alți șapte oameni au coordonat procesul de amenajare a magazinelor de către chiriași. Au fost cazuri în care am pus muncitorii noștri să amenajeze magazinele în locul retailerilor”, explică Eran Socher, managerul de dezvoltare al mallului Gold Plaza din Baia Mare, ultimul centru comercial finalizat în acest an.
Chiar și cu această mobilizare, mallul nu a fost ocupat complet în ziua deschiderii. Aproximativ 20 din cele 100 de spații ale mallului sunt libere, dar unitățile mari au fost ocupate de C&A, New Yorker, Waikiki, Takko sau Deichmann, în timp ce Cinema City a deschis la Baia Mare cel de-al nouălea multiplex din România, iar Cora are la parter un hipermarket de dimensiuni reduse.
“Sunt foarte mândru de faptul că 82,5% din spații sunt ocupate în ziua inaugurării. Este o mare realizare”, consideră managerul care a coordonat dezvoltarea mallului din Baia Mare. “Negocierile sunt de două-trei ori mai lungi și părțile sunt mult mai atente la detalii. Este mai ușor să închiriezi spații mai mari pentru perioade lungi către retailerii importanți decât magazinele mici”, explică dificultățile cu care s-a confruntat.
Geamuri Și sprinklere gratis. Unii retaileri cu care au fost semnate precontracte s-au răzgândit. Alții așteaptă să vadă rezultatele centrului comercial din primele luni de funcționare. Leonardo sau Mondex, rețele aflate în insolvență, au ocupat la rândul lor spații în cadrul mallului, cea mai mare investiție realizată în zona de nord-vest a țării.
“Prima provocare este să îi convingi pe retaileri să se extindă, să-și folosească banii pentru spații noi într-o perioadă în care toată lumea este obișnuită să reducă investițiile și să se consolideze. Cu toate acestea, consider că este cel mai bun moment să fii retailer, atâta timp cât ai resurse: acum spațiile comerciale sunt predate în alte condiții: pot avea șapa turnată, fațadă de sticlă sau sprinklere, contribuția dezvoltatorilor fiind semnificativă”, explică Socher.
Avantajele de care beneficiază retailerii se resimt însă puternic în profitabilitatea proprietarilor de centre comerciale.
Mallul de la Baia Mare a implicat o investiție de 70 de milioane de euro, dar beneficiarii proiectului, austriecii de la Immofinanz, apreciază că veniturile obținute în primul an de exploatare a proiectului vor fi de doar 3,5 milioane de euro, respectiv un randament de 5% în euro, raportat la costuri.
“Yield-ul acestui mall cu siguranță nu este 5%, în euro pe an. Oamenii evaluează un mall multiplicând încasările. Însă, chiriile mallurilor deschise astăzi cu siguranță vor crește. Nu văd un alt centru comercial construit în Baia Mare pentru mulți ani: avem un mall mare, într-o zonă bună, cu cel mai bun cinematograf și hipermarket. De ce ar dori cineva să concureze cu așa ceva?”, explică Socher motivele pentru care crede că în anii următori vor crește veniturile realizate de centrul comercial.
Un mall mai mic? Baia Mare nu este în topul celor mai mari 15 orașe din România, având o populație de 140.000 de locuitori, dar ca urmare a finalizării proiectului Gold Plaza a ajuns pe locul 12 în clasamentul orașelor cu cele mai mari investiții finalizate în retail – centre comerciale și hipermarketuri.
Mallul putea fi mai mic, dar tocmai datorită faptului că în următorii ani nici RED și nici Atrium Centers nu au anunțat că vor începe construcția unor proiecte concurente, oficialii Gold Plaza nu au modificat planul inițial, având finanțare asigurată prin MKB.
“Am decis să păstrăm proiectul la o suprafață închiriabilă de 30.000 de metri pătrați. Ne-am gândit să îl facem mai mic și astfel l-am fi putut avea plin în ziua deschiderii. Dar am vrut să avem spațiu pentru a putea lua și în viitor chiriași noi care vor veni pe piață”, explică Socher.
Cu toate acestea, în momentul de față este foarte greu de umplut un mall de asemenea dimensiuni în afara Bucureștiului.
Pe zona de food-court, marii operatori, precum KFC, McDonald’s, Pizza Hut sau Burger King își aleg foarte atent spațiile pentru noile fast-food-uri, iar în mallul din Baia Mare deocamdată nu s-a extins niciunul, cum nu au deschis magazine nici retailerii de articole sportive multi-brand, precum Intersport sau Hervis, care erau nelipsiți din centrele comerciale inaugurate în perioada 2006-2009.
În aceste condiții, antreprenorii locali reprezintă un element semnificativ din mixul de chiriași, dar aceștia nu au resursele financiare și know-how-ul de care beneficiază marile lanțuri internaționale de magazine.
“Avem chiriași care au nevoie de ajutor la început, motiv pentru care garanțiile nu mai sunt atât de importante. Pentru noi este mai important să îl vedem pe retailer alocând bani pentru amenajarea magazinului decât să ne dea chiria pentru trei luni în avans. Preferăm să dedice timp amenajării, astfel încât să deschidă magazinul la timp”, mai spune reprezentantul Gold Plaza.
Pentru anul viitor proiectele noi inaugurate pot fi multe, dar certitudinile sunt în continuare destul de puține. Toamna este cea mai potrivită perioadă pentru inaugurări, Galleria Arad, Maritimo din Constanța sau Palas Iași fiind programate pentru lunile septembrie-octombrie 2011.
Oradea Shopping City sau Colosseum din București ar putea fi deschise mai devreme, dar rămâne de văzut. În aceste condiții, dezvoltatorii de centre comerciale ar trebui să se reprofileze sau să schimbe piața pe care activează.
“Voi activa cel mai probabil în retail, în continuare. A fost atât de palpitant încât ne dorim să facem mai mult. Avem o echipă bună și cred că vom construi și alte malluri”, spune Socher, fără a oferi detalii despre proiectele viitoare. O diplomă de la Oxford și un mall construit în cele mai dificile condiții pot fi două recomandări solide pentru managerul de 33 de ani.
Gold Plaza Baia Mare pe scurt:
70 de milioane de euro reprezintă investiția în proiect
30.000 de metri pătrați este suprafața închiriabilă
89% este gradul de închiriere a spațiilor la momentul
inaugurării
20 de magazine își caută încă ocupanți
3,5 milioane de euro sunt chiriile estimate pentru primul an
Principalele ancore: Cora, Cinema City, C&A, New Yorker,
Deichmann, Takko și Waikiki
Futureal este dezvoltatorul proiectului care va intra în
portofoliul austriecilor de la Immofinanz
Colliers s-a ocupat de închirierea spațiilor, iar Țuca Zbârcea
& Asociații a gestionat aspectele juridice.