Crearea unui fond imobiliar listat la bursă pentru administrarea activelor RA-APPS sau transferul acestor servicii către firme private sunt alternative la vânzarea individuală a proprietăților care ar asigura o transparență sporită și un profit mai bun pentru stat, afirmă consultanții imobiliari.
“Este posibilă formarea unui fond imobiliar care să fie listat la bursă. În țările dezvoltate există vehicule financiare prin care statul împreună cu parteneri de property management administrează activele deținute de stat. Din punct de vedere legal ar fi o alternativă de investiții pentru diverși investitori de pe piață. Se pot face plasamente în aceste tipuri de fonduri de investiții”, a spus Ioan Bejan, consultant imobiliar al Institutului pentru Real Estate și Construcții din Viena.
Bejan ocupă și funcția de secretar general al Patronatului Proprietarilor de Clădiri din România, structură fondată anul trecut de Liviu Tudor, unul dintre cei mai mari proprietari de clădiri de birouri din București. Organizația reunește cele mai importante companii de dezvoltare imobiliară de pe piața locală.
Reprezentantul patronatului spune că pentru a face posibilă listarea unui astfel de fond este necesară modificarea legislației.
Pe de altă parte, el menționează că vânzarea activelor în condițiile actuale ale pieței nu este cea mai bună soluție.
“O soluție viabilă este externalizarea administrării acestor active. Aș crea un parteneriat public-privat, astfel că statul ar rămâne proprietarul activelor și aș externaliza serviciile de property management și facility management. Astfel, costurile de administrare scad și profitul din administrare crește. Statul nu poate fi administrator imobiliar, trebuie să caute parteneri pentru administrare”, a continuat Bejan.
RA-APPS a început recent să scoată la vânzare active imobiliare prin licitație cu strigare. Regia deține aproximativ 650 de locuințe de protocol și de serviciu, peste 75 de vile, unele ocupate de actuali sau foști demnitari ori chiar de rudele acestora, și peste 250 ha de teren, active moștenite de la fosta gospodărie de stat a PCR.
Acestora li se adaugă zeci de spații comerciale, ferme și unități turistice, dintre care hotelul Triumf din București, hotelul Mara din Sinaia, Clubul Floreasca, complexul Scroviștea, complexul Palat Snagov sunt printre cele mai valoroase. Toate aceste proprietăți, o parte folosite de instituții publice, ambasade, partide, sunt încă evaluate de stat la doar 226 mil. euro, evaluare stabilită pe baza bilanțului contabil din 2004, cu mult sub valoarea de piață reală a proprietăților.
Nici Adrian Crivi, directorul general al firmei de evaluare Darian din Cluj, nu vede un moment oportun pentru vânzarea portofoliului RA-APPS.
“RA-APPS are proprietăți bune, însă piața imobiliară nu este la un nivel foarte ridicat din cauza lipsei de finanțare. Din acest motiv nu există interes pentru achiziția de active evaluate corect, iar în unele cazuri aceste proprietăți s-ar putea să fie supraevaluate. Un fond de investiții ar putea să le conserve valoarea, având în vedere că nu pot fi valorificate la prețuri bune în acest moment”, a spus Crivi.
Înființarea fondului de investiții ar trebui însă precedată de o curățare a portofoliului, astfel încât să fie păstrate doar activele performante care să atragă investitori.
“Este posibilă punerea acestor proprietăți pe o platformă care să fie listată la bursă. Trebuie însă în primul rând să se facă curățenie în portofoliu. Statul trebuie să aibă un portofoliu care să spună ceva în piață. În momentul în care activele vor genera venituri atunci să fie puse pe o platformă care să fie listată, pentru că altfel investitorii nu vor fi interesați de a plasa bani în acest fond. Activele imobiliare au valoare dacă sunt recunoscute în piață”, a declarat Bogdan Cernescu, managing director Erste Group Immorent România.
Nicoleta Radu, directorul agenției imobiliare GVA Asco Properties, susține și ea crearea unui fond imobiliar, dar și numirea unei echipe manageriale profesioniste, în vederea creșterii gradului de transparență al administrării activelor RA-APPS.
“Sunt două modalități prin care s-ar asigura transparența administrării acestor active. În primul rând, prin crearea unei echipe manageriale care să aibă ca obiectiv administrarea cât mai bună a acestor active. Această echipă trebuie să facă o analiză și să împartă aceste active în productive și neproductive. Astfel, prin valorificare, închiriere respectiv, cele productive rămân în proprietatea statului și generează profit pentru stat, care să fie investit în societate. Fie se poate organiza sub forma unui fond de investiții, gen Fondul Proprietatea, și prin listare aceste proprietăți să fie achiziționate de către zona privată. Va trebui atunci ca acest fond să fie administrat profesionist pentru a asigura profit zonei private”, a explicat Radu.
Pe de altă parte, Bogdan Sergentu, șeful departamentului de evaluare din cadrul companiei DTZ Echinox, consideră că nu administrarea portofoliului este cel mai important lucru, ci administrarea procesului de vânzare și/sau de închiriere.
“Alegerea modalității de valorificare a activelor (prin vânzare sau închiriere) este o decizie strategică și, din câte știu, a fost luată, iar activele au fost scoase deja la vânzare. Pe de altă parte, în mod normal, vânzarea sau închirierea ar trebui să genereze rezultate financiare asemănătoare, atâta timp cât sunt făcute cu profesionalism și cu bună-crediță. Întrucât planează o oarecare îndoială cu privire la corectitudinea procesului de vânzare, poate ar fi mai indicată închirierea activelor pe o perioadă medie de timp, astfel încât, chiar dacă în acest moment se va obține o chirie sub chiria de piață, măcar există șansa ca în viitor vânzarea să se facă la prețul corect”, apreciază Sergentu.
El precizează că, în paralel, ar trebui regândit procesul de vânzare dacă se dorește maximizarea profitului statului.
“În primul rând trebuie identificate proprietățile cu valoare mare și tratate individual. Vânzarea acestora trebuie să țină cont, în special, de scoaterea de sub controlul statului a procesului de vânzare prin externalizarea promovării pe piață a proprietăților și, eventual, prin externalizarea organizării licitației, dacă aceasta este forma de vânzare optimă. Toate firmele sau agențiile implicate trebuie să fie plătite în mare măsură în funcție de prețul obținut”, a mai spus Sergentu.
Regia a început în urmă cu o săptămână licitațiile pentru primul lot de active, care cuprinde locuințe, hoteluri și terenuri din portofoliu. Până acum a fost vândut un teren în Snagov de aproape 1.300 metri pătrați la prețul de pornire al licitației, de 107.500 euro, din două scoase la vânzare și două apartamente în București, din cinci câte erau disponibile la vânzare.
Au mai fost scoase la vânzare complexul-restaurant Dunărea și hotelul Dacia din Neptun-Olimp, complexul agrozootehnic Măgurele, o vilă și două terenuri în stațiunea Predeal și un apartament în Cluj-Napoca și două terenuri, pentru care nu s-a înscris niciun cumpărător.
Secretarul general al Guvernului, Attila Dezsi, în subordinea căruia funcționează Regia Patrimoniului Protocolului de Stat (RA-APPS), a spus că secretariatul analizează mai multe scenarii de reorganizare a activităților regiei, pentru a îmbunătăți administrarea și conservarea bazei materiale de reprezentare și protocol, și că opiniile profesioniștilor în domeniul imobiliar vor fi analizate cu seriozitate.
În același timp, el a arătat că, după organizarea primelor licitații RA-APPS, s-a constatat un interes relativ scăzut pentru un anumit tip de imobile, dar că și în acest context economic regia va continua procesul de vânzare a imobilelor, căutând totodată soluții pentru o mai bună și eficientă utilizare a fondului imobiliar.
“Secretariatul General al Guvernului analizează atent mai multe scenarii de reorganizare și restructurare a activităților desfășurate de RA-APPS în scopul eliminării rezultatelor negative și îmbunătățirii administrării și conservării bazei materiale de reprezentare și protocol. Prin OU 101/2011, Guvernul a decis condițiile în care imobilele din proprietatea regiei care au situația juridică clarificată și nu sunt grevate de sarcini pot fi vândute. După organizarea primelor licitații, s-a constatat un interes relativ scăzut pentru un anumit tip de imobile. Chiar și în acest context economic, RA-APPS va continua procesul de vânzare a imobilelor specificate în ordonanță, în cel mai transparent mod, căutând în același timp soluții pentru o mai bună și eficientă utilizare a fondului imobiliar. Bineînțeles, opiniile profesioniștilor în domeniul imobiliar sunt bine-venite și vor fi analizate cu seriozitate”, a spus Dezsi.
Lista primelor imobile scoase la vânzare, avizată de Guvern la sfârșitul anului trecut, nu include active valoroase precum Clubul Floreasca, hotelurile Triumf și Mara, care urmează să fie ofertate ulterior.
Multe dintre toate aceste imobile au mai fost scoase la vânzare de RA-APPS și în anii anteriori, dar fără succes.
În bugetul pentru acest an, Guvernul și-a propus să încaseze 706 milioane lei (peste 160 milioane euro) din vânzarea imobilelor RA-APPS, veniturile din valorificarea unor bunuri din patrimoniul privat al statului urmând astfel să crească de la 1,8 milioane de lei, estimate pentru anul trecut.