După ce vizitezi mai multe proiecte cu apartamente noi din București poți rămâne cu impresia lucrului neterminat. Apartamentele sunt de cele mai multe ori gata, dar în multe cazuri vecinii lipsesc. Iar când după niște pereți de câțiva centimetri urmează să locuiască alte familii, este cu atât mai important să știi lângă cine vei trăi probabil pentru următorii 20-30 de ani.
În prezent, la bloc locuiesc doar circa o treime dintre români. Dintr-un total de peste 8,4 milioane de locuințe, doar ceva mai mult de trei milioane se află în blocuri, restul fiind case “pe pământ”, cea mai mare parte aflându-se în mediul rural.
Lucrurile se pot schimba însă în următorii ani: aglomerarea orașelor și dorința de a fi cât mai aproape de punctele de interes fac ca investitorii să exploateze terenurile disponibile la maximum, astfel că ajung să construiască blocuri înalte inclusiv în zone în care infrastructura nu poate absorbi traficul generat.
Lipsa infrastructurii, prețurile nesustenabile pentru clasa medie și în unele cazuri calitatea proastă a construcțiilor fac ca majoritatea proiectelor finalizate în ultimii ani să aibă un grad redus de ocupare, în ciuda faptului că, statistic, românii trăiesc aglomerați în locuințe, având în medie un spațiu de doar 15 metri pătrați pentru fiecare persoană. Cu alte cuvinte, într-un apartament cu două camere de 45 de metri pătrați trăiesc trei persoane.
În aceste condiții, cum se prezintă patru proiecte rezidențiale vizitate în ultimele săptămâni cu un număr total de aproape 3.000 de apartamente noi? Calitatea vecinilor nu o putem evalua, dar am obținut informații referitoare la prețuri și gradul de locuire.
Doamna Ghica Plaza. Ansamblul rezidențial Doamna Ghica Plaza din cartierul bucureștean Colentina, finalizat în urmă cu un an, era locuit la sfârșitul lunii februarie de circa 70 de familii, în condițiile în care proiectul format din nouă blocuri cuprinde 616 apartamente, de la garsoniere la patru camere.
“În proiect sunt vândute în jur de 200 de apartamente, dar până în prezent s-au mutat circa 70 de familii. Evident că volumul de vânzări nu mai este la fel de mare, dar tranzacții există în fiecare lună, fie că vorbim de vânzări sau închirieri”, spunea Corina Dordoi, sales manager al proiectului.
Circa 70% din apartamentele disponibile sunt cu trei camere și au prețuri pornind de la 110.000 de euro, fără TVA.
Locuințele sunt dotate cu aer condiționat Acson în fiecare cameră, tâmplărie exterioară din aluminiu Brokelmann și uși Vertical Design, cea de la intrare fiind armată.
Reprezentanții de vânzări spun că zilnic au circa opt contacte cu potențiali clienți, fie că este vorba de apeluri telefonice, pe internet, prin intermediul paginii de facebook sau vizite în cadrul complexului, dar oamenii sunt mult mai atenți la felul în care cheltuie banii, astfel că “după ce întreabă de preț nu îi mai interesează detaliile și avantajele apartamentelor”.
Doamna Ghica Plaza este un proiect dezvoltat de firma Romfelt Real Estate, controlată de fondul Aktiva din Slovenia, în timp ce Dan Pascariu, Cristian Sima, Adrian Lustig, Călin Andrei Zamfirescu și Stan Tîrnoveanu sunt acționari minoritari, cei cinci controlând 36% din firmă.
Citadella Titan. În ansamblul de lângă centrul comercial Iris din Titan locuiesc aproximativ 50 de familii, în condițiile în care proiectul este format din două blocuri cu 224 de apartamente.
Locuințele au uși Porta Doors și tâmplărie PVC Rehau. Balcoanele sunt spațioase, dar locuințele au suprafețe mici față de alte proiecte construite în ultimii ani, fapt ce poate reprezenta un avantaj pentru actuala perioadă.
“De trei luni avem 600 de clienți intrați, dar rata de convertire este destul de mică. Acum este în jur de 1%, dar era de 3-5%”, explicau în urmă cu câteva săptămâni reprezentanții de vânzări ai proiectului.
O garsonieră de 40 de metri pătrați utili costă 47.400 de euro plus TVA (adică 1.170 euro/mp), în timp ce un apartament cu trei camere și 80 de metri pătrați utili ajunge la 93.900 de euro cu tot cu loc de parcare. În 2008, prețul mediu pe metru pătrat construit în Citadella era de 1.500 de euro, potrivit catalogului de Ansambluri rezidentiale realizat de revista Business Magazin.
Titanul a fost în ultimii ani printre cele mai vizate cartiere bucureștene de către dezvoltatorii imobiliari. Adama, Hercesa, Conarg și Gigant Construct, alături de dezvoltatorii proiectului Citadella, au finalizat în jur de 3.000 de apartamente noi în ultimii ani.
Dintre acestea mai sunt disponibile în jur de 700, potrivit unei analize a ZF. Circa 140 de apartamente mai sunt de vânzare în Citadella, în timp ce un grup de 40 de locuințe au fost vândute către investitori speculativi, care nu au finalizat încă achiziția, astfel că și apartamentele au o situație incertă, nefiind achitate integral.
Monaco Berceni. Nici în ansamblul Monaco din Berceni nu era prea multă agitație la sfârșitul lunii ianuarie. În cele două blocuri cu 20 de etaje erau trecute pe tabelul de la întreținere 42 de familii, în condițiile în care firma cu acționariat libanez Marble House a construit 304 apartamente. Directorul de vânzări al proiectului spunea că au fost cumpărate 33% dintre apartamente, dar nu toți clienții s-au mutat, astfel că un bloc nu este utilizat deloc, în timp ce la al doilea este suficientă folosirea unui singur lift din trei pentru transportul locatarilor.
“Apartamentele cu două camere au preț fix. La trei camere se negociază”, spunea directorul de vânzări al complexului situat în apropierea stației de metrou Dimitrie Leonida (IMGB) și finalizat în decembrie 2009. Prețurile? 80.000 de euro cu tot cu TVA pentru apartamentele cu două camere, 137.000 de euro la trei camere, în timp ce duplex-urile se apropie de 300.000 de euro.
Dezvoltatorii au “umblat” la prețuri, astfel că apartamentele cu două camere, care costau și 118.000 de euro, au acum un preț de 80.000 de euro cu tot cu TVA, locuințele având 84 de metri pătrați construiți, din care 63 de metri pătrați reprezintă suprafața utilă.
“50% dintre clienți sunt foarte agresivi. Vin cu 40.000 de euro și vor să cumpere apartamente cu două camere. Alții vor să facă schimburi de proprietăți. După ce a fost o știre într-un ziar despre un dezvoltator care acceptă schimburi, am fost sunat de șase persoane care ar fi vrut să dea la schimb terenuri sau apartamente. Dacă găsesc apartamente ca acesta, la 40.000 de euro, să mă sune și pe mine. Vreau și eu”, spunea reprezentantul de vânzări din Monaco Towers.
Confort City. Cele șase tronsoane cu 12 blocuri și 1.680 de apartamente din proiectul Confort City din sudul Capitalei găzduiesc în prezent circa 1.000 de familii, în condițiile în care ultimele 280 de apartamente sunt la stadiul de finisaje, urmând a fi date în folosință în vară.
Garsonierele cu suprafețe utile de 35 sau 36 de metri pătrați utili au un preț standard de 39.500 de euro plus TVA, în timp ce prețurile standard pentru apartamentele cu două camere pleacă de la 45.000 de euro plus TVA, locuințele având suprafețe utile mai mici de 39 de metri pătrați.
“Avem spre vânzare apartamente și la un standard de finisare “semiroșu”, respectiv apartamente fără gresie faianță, parchet, zugrăveală și obiecte sanitare în baie”, spun reprezentanții de vânzări ai proiectului.
Pentru cei care optează pentru această variantă, prețurile sunt cu 5-10% mai mici. În momentul de față mai sunt disponibile circa 300 de apartamente la care se vor adăuga în curând cele 280 de locuințe din ultimele două tronsoane, care ar trebui să fie gata în vara aceasta.
“În primele zece blocuri mai sunt disponibile 20% din apartamente, iar până în prezent sunt cam 1.000 de familii mutate. Mai sunt apartamente din toate tipurile, dar preponderent cu două camere. În ceea ce privește întreținerea, totul este individualizat în funcție de consum. Există și o parte fixă, între 45 și 65 de lei, pentru pază, curățenia spațiilor comune, lift și deszăpezire iarna, când este cazul”, adaugă reprezentanții de vânzări.
Deși reprezentanții de vânzări spun că prețul a devenit principalul criteriu de alegere a unei locuințe, vecinii sunt un element pe care clienții îl iau în calcul tot mai mult.